房地产开发各阶段存在的风险因素以及预防和解决措施程序介绍.docx

房地产开发各阶段存在的风险因素以及预防和解决措施 1.我国房地产开发的现状 我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。目前就房地产开发风险管理来说，我国仍是一个薄弱环节，风险意识不强，风险管理机制还不健全，没有真正形成项目动态项目管理的机制与模式。 我国现在房地产项目风险管理上主要存在以下问题：①项目经理在企业管理中地位偏低，没有实际的权利，不能独立、迅速地做出决策，不利于项目管理中目标的控制，作为项目直接的参与者和指挥者虽然有丰富的现场工作经验，但是与其他国家的职业项目经理相比，还是缺乏先进的管理思想与方法。②项目大多数时候还进行的是“事后控制”，不能做到对风险发生前进行“预演”，把风险降低到最低。③项目的管理者不能进行全面的风险管理，容易顾此失彼，很难形成一个系统的管理体系。 所以就我国房地产开发风险管理的形式来看，同其他发达国家还是有一定差距的，需要更好的去学习和研究。 2.房地产开发项目风险管理的概念 所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中，为降低项目的风险并更好的完成任务而对各个过程进行管理。从房地产开发项目的生命周期看，房地产开发风险应包括全过程所发生的风险，主要有： 1.项目投资决策阶段。这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机，即决定在何地、何时、开发何种房地产。因此本阶段的风险主要存在与以上这些方面，做好这些方面的风险识别和监控是至关重要的。 2.项目方案设计阶段。在进行完可行性研究，通过分析、研究等环节，项目就可以进入设计阶段了，能否制定一个合理的设计方案，直接影响到项目后期的工作正常开展，进而给整个项目带来一定的影响。 3.工程的实施阶段。实施阶段是项目风险的多发阶段，这几段不仅要考虑到材料风险，技术风险，人员风险，还应重视工程中带来的质量，进度和成本风险，所以在风险问题的处理上应及早的识别、防范，尽可能避免风险的发生。 4.工程完工后阶段。项目开发完毕后，开发商面临的主要风险是房屋出租还是房产出售，才能尽快实现投资的回收，并获得利润。同时，还存在着市场竞争，价格决策和合同等一系列风险。 3.房地产开发项目风险管理规划 3.1.1风险规划的概念 风险规划就是项目风险管理的一整套计划，主要包括定义项目组及成员风险管理的行为方案及方式，选择适应的风险管理方法，确定风险判断的依据等，用于对风险管理活动的计划和实践形式决策。它的结果将是整个项目风险管理的战略性的和寿命期的指导性纲领。 3.1.2风险规划的主要内容 1.方法 确定风险管理使用的方法、工具和数据资源，这些内容可随项目阶段及项目评估情况作适当的调整。 2．人员 明确风险管理活动中领导者、支持者及参与者的角色定位、任务分工及其各自的责任、能力要求。 3.时间周期 界定项目生命周期中风险管理过程的各运行阶段及过程评价、控制和变更的周期或频率。 4.类型级别及说明 定义并说明风险评估和风险量化的类型级别。明确的定义和说明对于防止决策滞后和保证过程连续是很重要的。 5.基准 明确定义由谁以何种方式采取风险应对行动。合理的定义可作为基准，衡量项目团队实施风险应对计划的有效性，并避免发生项目业主方与项目承担方对该内容理解的二义性。 6.汇报形式 规定风险管理各过程中应汇报或沟通的内容、范围、渠道及方式。汇报与沟通应包括项目团队内部之间的沟通及项目外部与投资方等项目利益相关者之间的沟通。 7.跟踪 规定如何以文档的方式记录项目实施过程中风险及风险管理的过程，风险管理文档可有效用于对当前项目的管理、监控、经验教训的总结及日后项目的指导等。 3.1.3项目风险规划技术和工具 1.风险管理图表 风险管理图表时将输出转变为输出的过程中所应哟偶那个的技巧和工具，它包括在风险管理计划中，以帮助人们能清楚地看到风险信息的组织方式。风险管理的三个重要图表是风险核对表、风险管理表格和风险数据库模式。 2．项目工作分解结构 工作分解结构图（WBS）是奖项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图,它可以将项目分解到相对对立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元，并能把各工作单元在项目中地位与构成直观地表示出来。 3.2 房地产开发项目风险管理识别 3.2.1风险识别的概念 项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作。这项工作的目标是识别和确定出项目究竟存在哪