房地产开发过程的设计管理程序介绍.ppt

房地产开发过程的设计管理 内容提要 一、房地产开发过程设计的内容 二、房地产开发过程设计管理的意义 三、房地产开发过程设计管理的任务和目标 四、房地产开发过程设计管理的措施 五、各阶段设计的统筹管理 建设工程项目的阶段划分 建设工程项目的全寿命周期包括 决策阶段（调查研究、编制可行性研究等项目的前期的组织、管理、经济和技术方面的论证） 实施阶段（设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前期准备阶段、保修期） 使用阶段（设计寿命周期内的使用） 建设工程项目的阶段划分 项目立项是项目决策的标志。决策阶段的主要任务是确定项目的定义，一般包括如下内容： ·确定项目实施的组织 ·确定和落实建设地点 ·确定建设任务和建设原则 ·确定落实项目建设资金 ·确定项目投资目标、进度目标、质量目标。 建设工程项目的阶段划分 项目实施阶段管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现。 建设工程项目管理的时间范畴是建设工程的项目实施阶段。 《建设工程项目管理规范》对建设工程项目管理作如下术语解释： 运用系统的理论和方法，对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动，简称为项目管理。 项目管理内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。 建设工程项目实施阶段的组成 一、房地产开发过程设计的内容 规划设计 建筑设计 施工图设计 园林景观道路环境设计 区内综合管网、专业配套设计 具体方案、节点设计 一、房地产开发过程设计的内容 规划设计 规划设计是根据城市规划条件、土地招标文件和选址意见书上有关指标和有关规范要求，按照建筑与环境关系的原则，对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的场地设计。 一、房地产开发过程设计的内容 规划设计的依据是经规划行政部门核发的选址意见书、规划设计条件、拟建项目的现势地形图、环保部门批准的环境影响报告书、有关城市规划设计规范等。 一、房地产开发过程设计的内容 一般规划设计阶段的成果是修建性详细规划，包括以下内容： （一）规划地段区位关系图。反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市中心区的关系。 （二）规划地段现状图。标明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑的范围、性质、层数、质量、单位名称，以及规划四至范围以外50 米内的建筑层数和建筑性质；标明用地界线、各类规划控制线；附具现状用地构成表。 一、房地产开发过程设计的内容 （三）规划总平面图。标明规划四至范围，各类规划控制线；标明规划建筑性质分类，各类建筑位置、层数、间距系数，建筑退让各类规划控制线的距离，道路名称、道路宽度，市政和公共交通设施以及场站点，机动车停车场位置；确定主要入口方向，标明主要出入口与城市道路交叉口距离；确定地下设施范围、地下设施出入口；附具用地平衡表、技术经济指标以及公建一览表。 一、房地产开发过程设计的内容 （四）空间分析模型或者效果图。表达设计意图，反映空间环境关系。 （五）道路交通以及竖向规划图。标明道路红线位置、横断面、交叉点坐标、标高、转弯半径、公交站场以及停车场用地界线。 （六）工程管网规划图。标明规划区外围城市道路中各类市政基础设施和管线平面位置、间距、管径尺寸以及主要道路断面管线示意。 （七）绿地规划图。标明各类绿地的位置和界线；标明小区道路、停车场等其他用地的界线以及与绿地的关系；附具绿化用地指标表。  一、房地产开发过程设计的内容 道路红线——规划城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。 用地红线——各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。 建筑控制线——有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。 建筑密度——在一定范围内，建筑物的基底建筑面积总和与占用地面积的比例（%）。 绿地率——一定地区内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例（%）。 容积率——在一定范围内，建筑面积的总和与用地面积的比值。主要反映用地的开发强度。 建筑密度、建筑容积率和绿地率是控制用地和环境质量的三个重要指标 一、房地产开发过程设计的内容 新建居住区建筑密度、容积率不得超过右侧指标。 注：1.多层与高层混合住宅根据规划设计具体确定。　　2.混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。　　3.本表不计入地下层面积。 一、房地产开发过程设计的内容 建筑面积的计算 住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓标准层层高大于3.6米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设