住宅前期定位思路概述.ppt

定位之最终评判：以经济测算判断项目经济效益 盈利评价指标： 利润（净利润和税后利润） 利润率（成本利润率、自有资金回报率） 财务净现值 投入评价指标： 投资峰值 资金缺口 评价体系： 现金流分析 负债（资金来源）分析 不确定性分析 项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。 项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。 测算意义示例：判断项目经济效益 单位成本/售价 总量（平方米） 合计（万） 开发成本 1930.4 133500 25771 土地成本 676.9 133500 8800 前期工程费用 50 130000 650 市政代征费用 100 130000 1300 建安成本 849 133500 11335 叠加别墅 900 6000 540 退台洋房 850 20000 1700 花园洋房 750 104000 7800 商业 1000 2000 200 会所 2500 1500 375 地下车库 900 8000 720 室外工程以及环境 131.8 室外道路、照明、社区园林 1760 管理费 33.8 按建安费用的3%计算 451 不可预见费 58 按照以上2-6项的5%计算 775 财务费用 52.4 利率按照6%计算 700 销售收入 34144 叠加别墅 3200 6000 1920 退台洋房 2800 20000 5600 花园洋房 2400 104000 24960 商业 4000 2000 800 地下车库 1800 8000（60%的销售率） 864 推广费用 按销售收入的2%计算 683 销售税费 按销售收入5.6%计算 1912 税前利润 5778万元 税前利润率 22.42% 5111 5111 10222 二阶段销售收入 3414 3414 6829 5122 5122 10243 一阶段销售收入 11999 11328 10254 1787 764 1451 1099 1284 820 400 650 累计资金盈余 671 1075 8467 1023 -687 351 -185 465 420 -250 650 项目资金平衡情况 7000 2000 其他融资 6000 3000 1000 银行贷款支付 4000 5000 11000 自有资金支付 671 1075 8467 1023 -687 -6649 -8185 -2535 -4580 -5250 -10350 700 700 财务费用 286 286 572 191 191 382 287 287 574 销售税金 229 200 100 150 219 300 200 300 859 500 营销推广 172 150 100 50 158 160 120 120 257 50 不可预见费 100 100 83 100 175 100 100 150 183 100 100 管理费 1768 500 300 500 室外环境 3341 3000 500 100 500 1935 2500 3000 2941 500 建安费用 132 200 300 600 90 100 100 100 510 300 100 市政代收费 180 100 100 500 200 300 150 前期工程费 1000 3000 3000 3000 2000 回迁建设费 7000 7000 10000 补偿费 7000 3000 道路建设 4440 4036 1755 2391 4101 13477 13307 7657 14824 5250 10350 现金支出 5111 5111 10222 3414 3414 6829 5122 5122 10243 0 0 现金收入 4Q 3Q 2Q 1Q 4Q 3Q 2Q 1Q 4Q 3Q 2Q 2008年 2007年 2006年 结论： 2007年资金压力大，特别在年中两个季度 项目资金缺口约为1亿 在弥补2007年的资金缺口以后，基本上从2008年初现金流开始平衡 注： 粉红色现金流入数据——预测的销售收入 粉红色现金流出数据——范围内可机动的支出