第一酒市项目报告(徐镇)详解.pptVIP

第一酒市商业项目初判 2015.05.18-25 第一酒市商业项目初判 2015.05.18 项 目 平 面 图 地上1-6层 地下1层 项目所在城市介绍 地理位置 经济状况 消费水准 第一酒市地处上海市西北部的普陀区中心位置，普陀区面积55.53平方公里，下辖8个街道、2个镇。苏州河流经普陀区14公里，岸线长达21公里。素有“上海西大堂”之称，是沪宁发展轴线的起点，也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽。第一酒市交通发达，距虹桥综合交通枢纽10公里，距浦东机场50公里，沪宁城际铁与轨道交通11号线、规划15、21号线在上海西站综合交通枢纽实现“零换乘”。G2京沪高速出入城段直达第一酒市，从G204线、G312线可达长江流域、东北、西北地区。对内交通便利，内、中、外三条环线均可沿武宁路直达，轨道交通3、4、7、11、13号线，连接上海各中心区和邻近郊区。 项目所在城市介绍 地理位置 经济状况 消费水准 2014年是普陀区经济转型、民生改善取得明显进展的一年。按照“创新驱动发展、经济转型升级”总体要求，紧紧围绕建设“上海西部新兴商贸科技区”的战略目标，实现地区生产总值787.74亿元，比上年增长7.35%；实现财政总收入255.26亿元，增长11.86%，其中区级财政收入85.10亿元，增长13.35%。以商贸业、现代服务业为主体的第三产业实现增加值681.61亿元，增长9.1%。 项目所在城市介绍 地理位置 经济状况 消费水准 2013年 2014年 43851元/年 47710元/年 19208元/年 21192元/年 28155元/年 30520元/年 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出 农村居民人均消费性支出 13425元/年 15291元/年 项 目 概 况 区位体量 经济状况 述求评判 项目位于真如城市副中心，上海西站经济圈，武宁路1888号，真如古镇路口。项目地块属于商业用地，建筑面积33561平方米，为地下一层地上六层的建筑布局，具体楼层面积为： 楼层 层高(m) 建筑面积(m2) BF 4.80 7676.63 1F 4.80 4847.69 2F 4.00 4847.69 3F 4.00 4427.88 4F 4.00 4152.69 5F 3.55 3976.98 6F 3.55 3302.27 6F机房 　 277.41 垃圾房 　 52.70 总计 　 33561.93 项 目 概 况 区位体量 物业现状 述求评判 1、物业现状：项目目前已空置，但有部分商铺的合同期限还未到期，在交易过户前会把所有的租赁问题解决，然后 再交易过户。 2、开发简介：第一酒市市场有限公司成立于2009年7月31日，注册资本1亿元，隶属于上海钢市投资控股集团（上海 最大的钢铁贸易市场、福建周宁人创办。董事长：周华瑞），是一家专业提供酒类消费品市场运营与管理的服务 商。上海钢市投资控股集团名下拥有7家全资控股子公司——上海泓元实业有限公司、上海朝朝翔物流配送有限 公司、上海逸钢仓储物流有限公司、上海钢市电子商务有限公司、上海茂日实业有限公司、上海泓嘉物流有限公 司、第一钢市市场（广西）有限公司，3家参股投资公司——上海联合钢铁交易所、上海杨浦览坤小额贷款股份 有限公司、重庆钢铁实业有限公司。目前受国家政策调整的影响，钢铁市场非常不景气，受此拖累加上第一酒市 自身不善运营管理，导致第一酒市的运营处于完全停滞的状态。 3、转让方式：项目原计划是以股权转让方式交易，但因有部分股东的股权有债务问题，故现采用资产转让方式进行 交易。由于交易过程各种法律规定的税费以及聘请专业顾问机构产生的费用为400万，所以对外销售价格如果为 4.25亿元，即合同价必须是4.29亿元，400万将支付还给前述的顾问机构。 4、财务状况：项目除交通银行2.97亿本金的贷款担保抵押外（现在已增加到约3.5亿元），该大楼资产无其他质押； 另外尚有部分应付账款：工程尾款；应付政府税款；以及后续若第一酒市大楼资产转让后，公司清算可能产生的 员工遣散费用、租赁客户清场费用等。这些应付账款均为第一酒市公司负责清理，不影响酒市大楼资产交易；同 时，第一酒市公司所有应付的账款均会由第一酒市公司自行处理，与第一酒市大楼资产购买方无关。 5、其他：交易中买房承担的其他费用还有契税，即合同价的3%。