上海朱家角房地产开发项目研究重点.ppt

四、项目可行性论证 1、产品相关 地块名称 业态名称 总建面积㎡ 地上建面㎡ 地下建面㎡ 套均面积 套数 容积率 用地面积㎡ E1 特色商业 32664 25164 7500 220 115 0.7 35949 E2a（北） 特色商业 22139 17039 5100 220 78 0.716 23798 F4-3 特色商业 16203 12453 3750 220 57 1.2 10378 F5 联排叠院 23598 18148 5450 200 91 0.75 24197.7 E2b（北） 枕水别墅 11228 8633 2595 250 35 0.32 26977 E2b（南） 精品酒店 6498 4998 1500 0.7 7140 E2a（南） 会议中心 3910 3010 900 0.7 4300 F4-4b 大宅门 4780 3680 1100 0.5 7360 总计 121020 93125 27900 376 140099 我们将本项目的产品分为三个部分： 联排别墅（住宅性质）---联排叠院 共92套，套均面积200平米，从上述市场分析中不难看出此类产品符合朱家角板块的主体市场需求，去化难度较小； 稀缺产品（商业性质）---枕水别墅、精品酒店、大宅门、会议中心 精品酒店及会议中心属于运营类产品，借助朱家角的资源优势后市看好，精品酒店的地上面积仅5000平米左右，建议可适当增加； 枕水别墅及大宅门产品属于50年产权的别墅功能产品，由于其生活成本开支将按商业标准收取，因此我们认为私人购买的可能性不大，而是一些企业主通过公司名也购买的可能性会相当大，一方面可作为固定成本投入合理避税，另一方面所有生活成本的产生也可入帐，正好为一些企业主们大开方便之门。 商铺（商业性质）---特色商业 共250套，套均面积220平米，此类产品是本项目的绝对主力产品，关乎项目存亡之根本，我们认为无论是采用“前店后宅”还是“前店后作坊”的概念都避免不了其商业的根本属性，至于今后的如何使用还是要看业主的实际需求，我们所有的概念附加及创新设计只是提升该产品的附加值及市场定位，而从市场可行性研究的角度上来看，我们仍应该以它的投资价值及今后的运营预期来作出评判。 产品分析： 通过以上的项目可行性论证，我们可以清楚看到，项目的规划在目前及未来的朱家角商业市场是超前的，大有可为的。而项目的盈利点大致集中在以下几点： （1）度假型旅游消费 伴随着朱家角旅游形态由观光型向度假型转变，每年百万人次的游客数量，巨大的消费群，假日型消费，尤其是夜间消费将是本项目最大的盈利点所在。 （2）高档别墅区人群消费 从以上论证可以看出，朱家角乃至整个青浦、松江佘山一带，都将是高档别墅区聚集的地区，由于本项目适用人群是中、高端客户，且本项目经营的特色休闲项目是目前的稀缺型产品，未来必将受到追捧。 （3）中心镇区居民消费 朱家角镇区目前的休闲、娱乐设施存在着规模不大，档次不高的毛病，这些设施远远满足不了镇区居民日益膨胀的消费欲望，并且这些居民对原有的水乡景点早已出现审美疲劳，因此对本项目的特色娱乐设施接受度高。 （4）商务会议消费 本项目是集吃、住、玩于一体的大型休闲娱乐设施，而且处在进入朱家角景区的交通要冲上，位置得天独厚，对于讲求效率的商务型消费来说，无疑是一个不错的选择。 2、盈利分析及风险预测 2.1 未来主要盈利点 本案的产品中特色商业产品占据绝对主力，根据以上市场分析，我们结合来看，此类产品在大青浦乃至于大上海范围内都不多见，特别是具有这么大规模的项目更少，那么我们的机会与风险在哪呢？ 2.2市场层面的风险 产业结构比较单一； 与周边松江、嘉定等区相比，缺乏城市性核心竞争力； 处于江浙沪三省交汇处，人员结构复杂； 旅游产业模式及商业配套形式尚较初级； 消费习惯有待提升及引导 周边城市旅游古镇的发展影响 地铁2号线延伸段及20号线； 区产业结构调整； 古镇被评为国家级宜居城市; 上海西面交通枢纽，知名度不断提升； 朱家角镇将重点发展房地产住宅建设、市政设施和配套商业服务建设； 具有顶级生态资源及唯一性旅游效应; 整体区域的开发力度形成热点. 商业性质用地规模巨大,资金回笼压力较大； 产品创新性与市场的接受度的调和; 项目所在地周边基本零配套，依赖朱家角镇中心； 项目所在区域属于开发起步阶段，区域居住认同尚需提高。 品牌开发商； 项目规模效应与古镇的一体化； 项目所含范围内自然资源丰富，是打造优秀景观、提升生活品质的利好条件； 项目产品类型丰富，能吸引各消费需求的客户，丰富项目内涵； 项目配套设施设计规划完善； 大区域内无新建同类产品，本项目具有唯一性优势。 外部风险 内部风险 外部机会 内部机会 除了上述市场层面等外部因素带