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世界一流商业街的形成过程分析 （经营部 外部收集） 世界一流商业街的形成过程分析 在未来几年内，中国步行街革命将进入调整期，大型步行街将向综合化方向发展，由单纯购物功能扩展至购物、游览、休闲等多种功能；中小型步行街将向特色化方向发展，由众多雷同化的店铺结构、街道造型转变为专业化型的步行街；由主要进行街景等外型硬件改道调整为文化内涵、人性化精神的塑造。同时，由于中国步行商业街的超高速发展，在10年内可能提前进入成熟期。因此，中国步行商业街的规划必须遵循步行街的发展与建设规律，以此为基础，确定相应的对策。从政府方面，要做好城市商业街的总量与结构规划，防止商业步行街的盲目发展。步行商业街的开发、经营和管理部门则需要做好三件事。? 一．组合六大关键因素 （一）世界一流商业街的三大特征 决定一条商业街是否成为世界一流的商业街，有着数不清的影响因素。麦肯锡咨询公司在进行南京路的咨询项目时，曾对世界现存9个一流商业街区进行研究。这9个街区是伦敦的卡纳比街和牛津街、巴黎的香榭丽舍大街、米兰的蒙特拿破仑大街、巴塞罗那的兰布拉斯大道、芝加哥的密歇根大道、纽约的时代广场、新加坡的滨海大道和东京的银座。研究的结果显示，世界一流的商业街无一例外地具有三大特征：全球声誉，密集的客流量和可靠的收入（见表1）。[1]? 表 1 世界一流商业街的三大特征 ? 三大特征 商 业 街 全球声誉 工作日客流量 （1999年·万人） 年商业收入 （1999年，亿美元） 巴黎香榭丽舍大街 享誉全球 50-70 15 伦敦牛津街 享誉全球 50 32 东京银座 享誉全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12-21 27 上海南京路 中国知名 80 14 （二）世界一流商业街的六大关键因素 麦肯锡的研究结果表明，世界一流商业街的三大特征的形成，有赖于6个关键性的影响因素：丰富的历史、独特的建筑和商业格局、多元化的商业功能、知名的骨干商户、便捷的公共设施和愉悦的环境、牢固的政企合作关系，我们对这六个因素解释如表。 ? 表 世界一流商业街的六个关键影响因素 1．丰富的历史 它是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆 2．独特的建筑和商业格局 它有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态 3．多元化的商业功能 它具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合性功能 4．知名的骨干商户 它具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石 5．便捷的公共设施和愉悦的环境 它配备有便利的交通和足够停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等 6．牢固的政企合作关系 它有自己的商铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切地联系。 （三）六大关键因素的组合 上述一流世界商业街的六大关键因素，是规划和改造商业街的较高标准。对于绝大多数商业街来说，不可能成为世界一流的商业街，自然也不必刻意模仿这六大关键因素，因为模仿也模仿不了。北京的王府井、上海的南京路过去还具有成为世界一流商业街的条件，但是前几年大规模的改造，老店铺的消失，已使这些基础条件大打折扣。但是无论如何，这六个关键因素，对任何商业街的发展都有着重要的参考意义，只是不同特色的商业街侧重点不同罢了。 二．确定三个空间维度 商业步行街的地域不同、特色不同、目标顾客不同，要求有不同的规模。商业街的规模由多种因素来体现，例如占地面积、店铺数量、营业规模等，但这些因素最终受商业步行街的三个空间维度的制约。这三个空间维度为商业步行街的长、宽、高。 （一）步行商业街的长度 目前在中国的步行商业街建设中，出现了一种盲目攀比长度的竞赛，其实步行商业街并非超长越好。 首都经贸大学袁家方教授在1996年提出，商业街的有效长度为600米。他列举诸多实例来证明自己的观点，从北京西单北大街南口到西单商场的北墙，大约600米，王府井大街从北口到南口，也是如此。上海的南京路、武汉的汉正街，其老街大致也在600米长。马路集市的长度一般为300米。尽管有些商业街长度超过了600米，但600米之外的商业街远不及600米之内的繁荣。 有的日本专家认为，商业街的长度一般情况下在500-700米，最多限为1000-1500米。 近几年国内新建成改造后的商业街都远远超过了600米的长度。王府井步行区长度为810米，商业街长度超过1000米；上海南京路步行街规划为2000米，已经实施了1400米；哈尔滨中央大街商业街全长1450米，其中步行街860米；重庆解放碑中心购物广场步行街东西长400米，南北长350米，总长度为750米；沈阳中街步行街950米，后与小东路步行街相连，后者为318米，改造后形成了长度为1268米的步行商业街。[2] 国外的商业街是长短不一的。日本银座的长度1100米；巴