第二章房地产投资的基础讲述.pptVIP

第一节 现金流量与资金时间价值 一、现金流量 （一）现金流量及现金流量表概述 对某投资方案而言，各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量(CF.Cash Flow) 3.现金流量：指各个时点上实际发生的资金流出或资金流入（现金流入、现金流出及净现金流量的统称） 4.净现金流量 = 现金流入 - 现金流出 用（CI- CO ）t表示 （三）现金流量图的画法 现金流量图 （四）两种表达方式的应用 1、现金流量表： 可以明确表示该项目在不同时点上所发生的相应数额的现金流入和现金流出的情况，还可以计算出不同时点上的净现金流量和累计净现金流量，为工程经济分析直接提供所需数据。 2、现金流量图： 简单、能直观明了的表示项目寿命中不同时点上发生的现金流量，但不能直接反应工程经济分析直接提供所需数据，一般与现金流量表结合起来用。 例1：某人四年前存入1000元钱，前3年末取出当年利息，最后一年利利息本金一起取出。年利率10％。 对个人： 对银行： 例2、现金流量图的三大要素包括（ ） A、资金数额、方向、资金作用期间 B、资金数额、流入、资金作用期点 C、资金大小、流向、资金发生的时间点 D、大小、流出、时间点 例3、项目在整个计算期内某时点所发生的现金流入与现金流出之差成为（ ） A、现金流量 B、净现金存量 C、现金存量 D、净现金流量 例4、某工程项目第一年初投资100万，第二年投资50万，第二年获利为30万，第三年上半年获利50万，第三年下半年获利100万，哪个正确 课堂作业 1、某企业计划投资的一个项目，在第一年年末需要投资100万元，第二年年末需要投资150万，项目能在以后三年内每年年末产生100万的收入。试画出现金流量图。 参考答案 第1题 2、某项目第一、第二、第三年分别投资100万、70万、50万；以后各年均收益90万，经营费用均为20万，寿命期10年，期末残值40万。试画出现金流量图。 3、某建设项目建设期为一年，投资1000万元，建成投产使用后每年收益800万元，经营费用为500万元，使用期为5年，试用现金流量图表示出来。 第3题 4、某个项目投资总额为1000万元，3年后开始投产，有效期限为5年，投产开始时垫付流动资金200万元，结束时收回，投产后每年产生300万元的收益。试画出现金流量图。 第4题 二、资金时间价值 资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中，随着时间的推移而增值。 资金在生产和流通的过程中通过劳动可以不断地创造出新的价值，也即是资金在参与经济活动的过程中随着时间发生的增值。 。资金随时间推移出现增值，其比率常用“i”表示，称之为贴现率或折现率。一般情况下贴现率按银行的年利率计算。 产生时间价值的原因 通货膨胀 风险 货币增值 资金时间价值的含义 （1）资金用于生产、构成生产要素、生产的产品除了弥补生产中物化劳动与活劳动外有剩余。 （2）货币一旦用于投资，就不可现期消费，资金使用者应有所补偿。 2.资金时间价值的表现形式----利息(收益) 从借出者的角度看，“利息是将货币从消费转移到长期投资所需的货币补偿”； 从借入者的角度讲，“利息是资本使用的成本”； 从现实上看，它又是资金在不同的时间上的增值额。 从经济学的角度来看，利息是衡量资金随时间变化的尺度。 利息是指占用资金所付出的代价（或放弃资金使用权所得的补偿） 利息=目前总金额-本金 利率是一个计息周期内所得的利息额与本金的比值 利率=单位时间内所得利息额/本金 (二）资金时间价值计算方法 1.单利法 单利是指不论计息周期有多长，只对本金计算利息。其计算公式为： In=P·i·n n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i·n) 2、复利法（Compound method） 是计算利息的另一种方法。它与单利法的不同点是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的总额计算下期利息。 复利法的计算公式为 F＝P（1＋i）n－1×（1＋i）＝P（1＋i）n 资金时间价值与表现形式 例 某开发项目贷款1000万元，年利率6％，合同规定四年后偿还，问四年末应还贷款本利和为多少？ 从上表可知，复利计息较单利计息增加利息1262.5－1240=22.5万元，增加率为22.5 ／240＝9.4% 结论： 1. 单利法仅计算本金的利息，不考虑利息再产生利息，未能充分考虑资金时间价值。 2. 复利法不仅本