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房地产基础专业知识;;Q1：什么是房地产？;Q2：什么是房地产市场？;Q3：房地产市场主体是什么？;;Q1：房地产市场发展经历哪几个阶段？;Q2：每个阶段有哪些特点？;二 1991—1997年：爆发与平稳发展阶段;三 1998—2002年：活跃期;四 2003—至今：调控期;;1.市场条件判断;Q2：房地产项目中五证指的什么？;;居住区;城市规划用地： ——居住区用地（R） ——住宅用地（R01） —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03） ——公共绿地（R04）;;Q1：项目规划中常用的术语有哪些？;用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 容积率：一定地块内，地上建筑面积/规划建设用地面积（附属建筑物也计算在内）。 建筑密度：即建筑覆盖率，一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中） 道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。 ;实例——西半岛;Q3：如何计算容积率？;计算容积率 某项目基本资料如下： 总用地面积：5000平米 总建筑面积：21780平米其中： 计容积率建筑面积：20000平米； 不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积：2500平米 容积率=？ 建筑密度=？;Q4：日照与栋距是什么关系？;Q5：常用的有哪几类规划图？;;;;组团平面图;;Q1：什么叫多层、小高层？;Q2：什么叫别墅、多层公寓？;;;Q3：什么叫板式、点式住宅？;;Q4：什么叫框架剪力墙、钢结构？;砖混结构建筑： “砖” 指的是异型粘土砖、空心砖等 ，“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配 料，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。砖混一般用于别墅或多层（六层以下） 钢结构建筑：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。 钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一。;Q5：什么叫欧式建筑、中式建筑？;1.中式风格：;干净明白的白色粉墙， 安徽的马头墙 偶然几处的月洞，明清花窗里常用的冰裂纹;质朴的黏土筒瓦 白色立面，人造文化艺术石 铁艺栏杆装饰 古朴的木质门 实木立柱花架和深褐色的窗饰 运用大量的手工工艺而形成深厚，融合自然的单体风格． 特色的烟囱;3 夏威夷风格;陡峭的侧三角形屋顶 屋檐几乎无装饰,木板大门 斜网格窗 精致大烟囱 对称的开窗形式;外观简洁大方，没有过多的装饰 美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大 美式别墅多木结构 平缓的屋顶 横向的水平线条 立面材料上多采用砖和涂料;;线条的挺拔向上 塔楼式的退台 简洁流畅竖向线条 建筑高贵而内敛,优雅;富丽的文艺复兴风格、浪漫的巴洛克、洛可可风格 立面采用富丽的装饰及雕刻 对称的形态 装饰性的柱式;细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究 建筑多采用对称造型 屋顶上多有精致的老虎窗; ;TIPS 立面构配件与立面材料;立面材料：;;;;Q2：关于面积，到底有哪几种说法？;3 公摊面积：某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2）套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 各单套公摊面积按照公摊系数分摊。 单套建筑面积（销售面积）=单套套内面积+公摊面积。单套套内面积是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之和。 得房率=套内建筑面积/建筑面积（销售面积）*100% ;;定义：房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。 分类：按其代理的业务内容可划分为买卖代理、租赁代理、权属登记代理、纳税代理和抵押贷款代理；按具体形式又分为一般代理、总代理、独家代理、共同代理、参与代理等；按代理权发生的原因还可分为委托代理、法定代理和指定代理。 现状：目前行业内的一般情况就是：开发商只负责建房子，至于前期策划，分析，到后期的销售，以及项目的法律责任都将委托于房地产代理商了。;结合房地产物业开发以及客户购买的过程来看，房地产销售员的工作大致可以理解为四大阶段、四个时间节点： 四个阶段：进场接待、蓄水开盘、持续销售、项目结项 四个节点：进场、开盘、多次开盘、交房;;1 进场接待： 电话接听、客户邀约、现场接待、??目介绍、现场带看