第6章拆迁评估研究报告.ppt

第六章 拆迁评估 学习指导 重点掌握我国拆迁评估的法律规定，熟练掌握拆迁评估的概念、方法和特点，了解我国拆迁评估的现状，存在的问题和发展方向。 6.1 拆迁评估的法律和政策规定 6.1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的相关规定 第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” 这项规定从法律上界定了房地产估价是一项国家行业制度，受到相关法律的约束。 6.1 拆迁评估的法律和政策规定 6.1.2 《房地产估价规范》 《房地产估价规范》是我国从事房地产估价活动必须遵守的国家技术标准，在这个技术规范中的第6章第7节对征地和房屋拆迁补偿估价问题作了规定和说明。 6.1 拆迁评估的法律和政策规定 6.1.3 《城市房屋拆迁管理条例》 该条例于2001年6月6日在国务院第40次常务会议上通过（国务院令第305号），并于2001年11月1日起实施。该条例对房屋拆迁管理工作作出了全面的规定，包括总则、拆迁管理、拆迁补偿与安置、罚则和附则五部分，共四十条。 该条例明确规定，在进行城市房屋拆迁进行补偿时，补偿的依据是房地产估价的结果，估价方法根据省级政府制定的规定进行。 6.1 拆迁评估的法律和政策规定 6.1.4 《城市房屋拆迁估价指导意见》 为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》（2004年1月1日起实施）。《城市房屋拆迁估价指导意见》共二十九条，对拆迁评估价格标准、评估方法、评估机构和人员资质、拆迁估价复核等问题都作出了详细规定。可以说，《城市房屋拆迁估价指导意见》是城市房屋拆迁估价的主要指导标准。这个指导意见出台后，一些省市也纷纷制定了相应的拆迁估价技术标准和方法。 6.1 拆迁评估的法律和政策规定 6.1.5 《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》 该《通知》对拆迁程序严格管理，确保拆迁公开、公正、公平地进行。政府投资建设的工程也要严格按照规定的程序进行。 同时，也加强了对拆迁单位和人员的管理，进一步规范了拆迁行为。 这个《通知》出台之后，拆迁市场秩序得到了良好地维护，拆迁估价服务质量也到了很大改善。 6.1 拆迁评估的法律和政策规定 6.1.6 相关地方规定或实施细则 各地区根据国务院相关条例的精神，结合本地区的有关法规、政策以及地区的实际情况制定了房屋拆迁评估规定及实施细则，对城市房屋拆迁中的房地产评估方法作出了不同的规定，例如《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》、《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》、《重庆市城市房屋拆迁评估规定》等。地方法规与规范的出台和实施为房屋拆迁评估提供了法律准则和详细的技术标准，有效地保证了房屋拆迁工作的顺利进行。 6.2 房屋拆迁评估 6.2.1 概念 拆迁评估： 城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 ——《城市房屋拆迁估价指导意见》 从这个定义中可以看出，实施拆迁评估必须要针对区位、用途和建筑面积进行必要的价值调整。 6.2 房屋拆迁评估 6.2.2 价值依据 评估价值依据为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。 拆迁评估的价值依据是被拆迁房地产的市场价格，而不是成本价格或者其他价值依据。因此，确定被拆迁房屋货币补偿额的价值出发点是通过评估得到的市场价值。 6.2 房屋拆迁评估 6.2.3 估价资格 拆迁估价机构： “市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。” “拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”“受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价任务。” “房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。” 估价师：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。” “估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。” 6.2 房屋拆迁评估 6.2.4 评估原则 独立性原则 客观性原则 公正性原