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房地产企业房产税的征收与管理 作者：李延勇 近年来，为配合对房地产行业的宏观调控措施，国家税务总局出台了多项政策、法规，对加强该行业房产税的征收管理工作起到一定作用，但在实际工作中，我们仍发现还存在一些亟待明确的问题 。 一、企业自用、出租、出借开发产品是否应纳房产税 国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）： “鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。” 根据以上规定，开发产品在销售前无论是自用（包括作为营销设施、样板房）还是出租、出借，都应该征收房产税。 二、企业单独建设的营销设施是否应纳房产税 【87】财税地字第003号： 房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 根据以上规定，企业自建的营销设施应符合房产的特点。企业一旦建设、拥有这项房产，应该缴纳房产税。在实际工作中，因为营销设施建设费用计入了开发成本，因此，单独建设的营销设施应比照自用开发产品缴纳房产税。 三、企业自用开发产品、单独建设的营销设施计税依据如何确认 财税〔2010〕121号：? 自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价（容积率在0.5以上的，全部土地价值都应计入房产价值）。 应纳房产税＝ 自用房屋的价值×70% ×1.2% 自用房屋的价值＝自用房屋的建筑成本＋自用房屋的土地成本 自用房屋的建筑成本＝总建筑成本×（自用房屋的建筑面积÷总建筑面积 自用房屋的土地成本＝总土地成本×（自用房屋的占地面积÷总占地面积 自用房屋的占地面积＝总占地面积×（自用房屋的建筑面积÷总建筑面积 四、地下建筑如何缴纳房产税计算 财税[2005]181号： （1）自用的地下建筑： 按以下方式计税： ①工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。 ②商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 ③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 （2）出租地下建筑： 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。