39第七章第三节敏感性(二)及第四节风险(2012版)解说.doc

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握房地产开发项目的主要不确定性因素； 2．掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素； 3．熟悉不确定性因素的相互作用； 4．掌握盈亏平衡分析； 5．掌握敏感性分析的概念和步骤； 6．掌握单因素与多因素敏感性分析； 7．了解敏感性分析的“三项预测值”法； 8．掌握风险分析的界定； 9．了解风险分析的一般过程和方法； 10．熟悉概率分析的步骤与概率确定方法； 11．掌握概率分析中的期望值法； 12．了解蒙特卡洛模拟法； 13．掌握决策的概念； 14．了解决策的方法； 15．掌握房地产投资决策； 16．掌握传统投资决策方法的局限性； 17．了解房地产投资决策的期权性质； 18．了解实物期权方法与房地产投资决策； 19．熟悉实物期权方法的实际应用； 20．了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。 二、内容讲解 【本讲重要考点提示】 1．风险分析。这一节是本章必出考点的地方，2011年考试本节分值占到了16分，两道多选题和一道计算题。这也是历史性的在第七章出大的计算题。 （1）风险分析的过程分析中的期望值法三种类型决策的方法房地产投资决策的期权性质不可逆性可延期性实物期权的实际应用（） 在［7－2］中经过对市场的全面调查、研究后，分别给出了各变动因素的三项预测值，如表7－5所示。 各变动因素的三项预测值 表7－5 变动因素 最乐观情况 最可能情况 最悲观情况 租金增长情况（） （） （） （） 租售期 准备期 土地成本 7% 6．5% 6% 10% 12个月 建成即租出 3个月 200000美元 5% 7% 7．5% 13% 12个月 3个月 3个月 200000美元 3% 7．5% 9% 16% 12个月 6个月 6个月 200000美元 当然，表7－5中对各因素三项预测值的估计并不是一件很简单的事情，它依赖于估测人员的专业水平和其所拥有的市场资料的完整性。 从表7－5中可以看出，共有8个不确定因素，每个因素有3个估计值，故共有6561种组合情况。如果用人工分别计算每一种组合情况的结果是相当复杂的，在实际评估过程中估价师可采用计算机运算，工作量并不太大。 如果将表7－5中8个因素全部按最乐观情况考虑，或者全部按最可能情况和最悲观情况考虑，则可以得出开发项目三组最有用的结果，如表7－6所示。 开发项目预测结果汇总 表7－6 变动因素 最乐观情况 最可能情况 最悲观情况 原始评估值 开发商利润值 占总开发价值的百分比 占总开发成本的百分比 在原有评估结果基础上的变化 266841美元 24．5 33．4% ＋126% 199444美元 20．0% 25．6% ＋69% 38539美元 4．2% 4．5% －67% 115976美元 13．2% 15．2% 表7－6中的结果表明，当因素发生变化时，开发利润值大约在38539～266841美元之间变化，最可能的利润值大约为199444美元。 一般来说，评估中所涉及的因素全部为最乐观或最悲观情况，在实际开发过程中是很少出现的，除非政府给予某种特别优惠的政策或者宏观经济出现全面萧条。但不管怎样，对变动因素进行全面分析，有助于开发商或投资商进行正确的决策。 敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。但是，这种分析尚不能确定各种不确定性因素发生一定幅度变动的概率，因而其分析结论的准确性就会受到一定的影响。实际生活中，可能会出现这样的情形：敏感性分析找出的某个敏感性因素在未来发生不利变动的可能性很小，引起的项目风险不大；而另一因素在敏感性分析时表现出不太敏感，但其在未来发生不利变动的可能性却很大，进而会引起较大的项目风险。为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。 【2003年试题】“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（ ） 答案：√ 第四节 风险分析（史记：最重要的方法是概率分析） 一、风险分析的界定 在项目财务评价中采用的基础数据（如投资、成本费用、租售价格、开发周期等）大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策具有很大程度的风险。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在财务评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未