X年南宁宏桂宏苑整合推广策略案186P.pptVIP

看强手云集的江南区 在这么多项目中，成熟大盘比比皆是，要比社区规模、成熟度， 本案在体量上不具备绝对优势； 要比社区内外配套，本案所处地段也不具备竞争性； 要比生态景观资源，本案也缺少自然生态的资源 新形象源泉在哪里？----我 们 卖 什 么 ？宏 桂 宏 苑 卖 点 整 合 精神属性：核心的差异化优势 一种“诚品”的生活方式 台北被世界认为是“最佳居住城市”的原因之一也是这里有书香满溢的诚品 台湾流传一个说法：如果说世界最高的101大楼是台北的地理地标，那么，诚品书店则是台北的文化地标。 很多香港人去台湾只是为去一趟诚品；台湾观光局在香港的电视广告中，甚至专门加了诚品书店的片断。可以说，这十多年来，诚品已经成为台湾文化提升的标准，还一度引起文化界探讨“诚品现象”。 “诚品现象”的最大创新是翻新了书店的经营概念，将书店提升为新文化的休闲场所，使书店不是只卖书，而是成为名副其实的文化大卖场。诚品，也是一种生活方式的提倡者 誠品的由來：「誠」，是一份誠懇的心意，一份執著的關懷「品」，是一份專業的素養，一份嚴謹的選擇取名「誠品」eslite，代表著我們對美好社會的追求與實踐。 誠品的核心價值：人文、藝術、創意、生活(善、愛、美、終身學習) 誠品生活以「人文、藝術、創意、生活」為生活元素，堅持「與人為善」的永續生活理念，以「生活與文化場域」的複合模式提供豐富且多元的生活及空間氛圍，提供消費者獨特的生活体验与内容。 誠品生活是力在培養出閱讀習慣的生活態度，對品味的自覺、對自我提升的追求，同時我們亦可以將之視為對生活美學的再啟蒙。 本案体量较小，要与其他项目作出区隔，必须走差异化与风格化的路线。在项目案名上需要有更个性的体现。 本案的气质与开发商的开发理念，与诚品书店的开发理念相似，且诚品在客群心理本就是一个文化地标，是其熟知的。 我们建议，把案名改为宏桂·诚品 如 何 释 放？ 物理属性：功能性卖点整合 我们的地段怎么样？本项目位于经开区金凯路北侧、新屯路南侧 ，与南宁市其它区域相比，壮锦板块所处位置有点偏远且周边配套、人气均比较薄弱 ，但邻近壮锦板块，是江南产业园区的中心商务居住区，这意味着片区周边将来是工业领地中比较核心、交通比较便利、环境比较好的江南区内不可多得的居住中心 我们的外部配套怎么样？本项目周边是一个居住区，基本被商品房社区（在建或已建或待建）和原来的单位宿舍、原居民私房包围，基本配套除了不缺学校、幼儿园之外，其它公共配套目前还比较少，相关的配套必须依靠商品房社区商业完成，目前龙光·普罗旺斯已经有部分商业，但对于整个片区来说，还有待进一步发展与成熟。 我们的建筑风格怎么样？现代简约建筑风格为主，极力塑造现代居住社区；都市风格建筑元素，体现新生城市群体对居住环境的思考和健康积极、休闲享受至上的生活态度，享受城市生活的成果和便利；现代简约风格绝非盲目西化，跟随潮流，而是综合考虑了融合区域特性及客户需求的建议。 我们的环境怎么样？周边居民楼、私房、单位宿舍，基本属于一个比较杂乱的生活环境， 周边的商业配套也比较低端，居住环境比较普通 我们的景观怎么样？中心景观布置大面积浅水系，保证了最大楼间距和每家每户都能享有园林景观 我们的自身配套怎么样？11万㎡的社区，配备8000㎡的商业， 8000㎡要做出具有标志性的配套 ?我们的户型怎么样？套型建筑面积90平方米以下的户型占总住宅建筑面积的70%。产品定位为舒适型刚需户型。户型面积范围为：87-90平方米的（2+1）房2厅1卫、100平方米左右的（2+1）房2厅2卫和125平方米的（2+2）房2厅2卫。通过赠送阳台、落地飘窗等实现15～20%的赠送面积。 我们卖给谁？ 他们有独立的世界观，独立思考，有主见 城市中的文艺份子，把文艺当成自己的乐子，自己的生活 喜欢阅读，喜欢号外、生活等独特品味的杂志 喜欢独立音乐，喜欢摇滚乐、民谣等小众口味音乐 喜欢旅行，喜欢拍照，喜欢用照片记录生活的细节 喜欢少数人的潮流，喜爱独立原创品牌，独立审美 喜欢电影多于电视剧，更喜欢美剧多于韩剧 喜欢户外运动，骑行、台球、射箭，有尝试新鲜的勇气 环保份子、喜欢手工、养绿植、爱动物 年龄——年龄25-45岁 从客群及产品看，得出两个问题 1.在江南大盘云集的区域，不乏大型商业配套，作为11万㎡的楼盘，面对刚需需要做什么样的商业？  2.客群主要是刚需及经济型换房人群，产品户型的过大，与他们的需求匹配不足，偏大的户型，怎么能让客群觉得买得值得？ 第一个问题，用创造解决与周边的项目对比，汇东星城、普罗旺斯以大、全为标准打造商业；盛天以品牌、商业为标准，那我们做区域