X年博威_云龙项目营销策划案.pptVIP

市场解读 君悦龙庭：80%的客户来自云龙镇和周边17个乡镇 少量高教园区教师和企业员工 楼盘名称 客户区域 购房需求 君悦龙庭 80%为云龙镇和周边17个乡镇， 10%来自横溪和莫枝镇， 10%为高教园区教师以及企业员工 为子女买婚房和自住占最大比例 本地换房其次 市场解读 银亿项目：楼面价2043元/㎡，目前已开工，预计明年10月开盘 产品以别墅+高层为主，是本案的重点竞争对手 与本案同期推出有利于区域起势 但是对于项目销售来说喜忧参半 非常规性市场，容量小，受众有限 云龙区域特征： 数据： 目前云龙年均去化约3.5万方 明年下半年将有2个项目，共计约15.5万方的潜在供应量 市场小结 鄞州中心区：环境配套优越，中高端云集 东钱湖片区：城市后花园，千万级别墅区 下应潘火区：高性价比区，刚需大盘扎堆 云龙镇片区：区域去化量小，后市供应大 区域竞争激烈，后市不容乐观 PART 4 客户推导 解读客户 区域发展的瓶颈注定了项目短期难以吸引大量城市外溢群体 云龙镇 鄞州中心区 板块 鄞南板块 潘火下应 板块 东钱湖板块 以往个案来看，云龙是个本地人买房比例达70%以上区域 因此本案吸引到城市溢出客户的可能性较小 客户核心策略： 立足云龙镇，力抓本地有限客群 让本案成为区域客户首选！ 客户界定一：云龙及周边17个镇区 云龙镇经济发达，下属达17个镇区，这部分客户对于本区域有较强的归属感，是本项目需要重点把握的 年龄 职业 购买动机 40-50岁 村企事业单位中层 小型加工企业主 有一定资产的农业户 自住 为子女买房 3KM 全镇有常住人口2.57万，外来人口3.73万 王夹岙村 园馋村 任新村 荻江村 前徐村 徐东埭村 云龙村 冠英村 石桥村 双桥村 顿岙村 荷花桥村 前后陈村 陈黄村 上李家村 姚家浦村 甲村村 客户界定二：云龙及周边17个镇区 全镇762家企业，其中产值上亿的有16家，国家级高新技术企业18家 尤其是博威集团、锡青铜带、汇港集团、碧彩实业、浙东精铸等重点企业的年轻员工 年龄 职业 购买动机 25-35岁 村企事业单位新进员工 云龙及周边乡镇企业高管 婚房或过渡 银行业员工 政府机关员工 大型企业中高层 客户界定三：宁波大市范围 这部分群体对云龙认知感较强，但是收入有限，受城区高房价的挤压，回流至家乡买房结婚或过渡性购房 年龄 职业 购买动机 20-30岁 在宁波工作的云龙人 婚房或过渡 公交线路 起讫站 途经 通行时间 117 明园－甲村 家乐福、体育馆、二号桥、儿童公园、紫郡、下应街道、云龙 06：20－18：30 109 客运中心－云龙 客运中心、轻纺城、石契、钟公庙、鄞州区政府、下应、东钱湖、云龙 05：40－17：40 111 甬港南路－横溪 紫鹃新村、东湖花园、华泰剑桥、天宫庄园、下应、云龙、横溪 05：15－20：15 128 李惠利医院－顿岙村 兴宁桥东、日月星城、长丰、万达广场、下应、云龙、隐学山庄、东钱湖 06：20－17：40 云龙公交线路 客户界定四：高教园区及鄞东南各乡镇 这部分客群有一定的购买力，较为看好和认同区域前景，是项目的偶得客群 年龄 职业 购买动机 20-45岁 各类职业 婚房 自住 投资兼自住 横溪镇 东钱湖各村 高教 园区 象山、宁海、奉化 潜在客户 宁波工作的云龙人 主力客户 大云龙片区所有购房群体 项目的三大客群： 年龄 职业 购买动机 云龙本地 约70% 40-50岁 村企事业单位中层 小型加工企业主 有一定资产的农业户 自住 为子女买房 25-35岁 村企事业单位新进员工 云龙及周边乡镇企业高管 婚房或过渡 20-30岁 在宁波工作的云龙人 婚房或过渡 其它区域 约30% 20-45岁 各类职业 婚房 自住 投资兼自住 PART 5 经济测算 君悦龙庭（尾盘） 总建：4.5万方 均价：8631元/㎡ 本案 银亿地块 （未售） 经济测算 目前区域仅有一个项目提供价格参考 经济测算 物业类型 体量 均价 总销 住宅部分 64840.43 8600 557627698 商业部分 9011.15 14000 126156100 车位 383个 3万/个合计 　 695273798 我们以目前的价值来测算，得出总销为6.95亿元 THANKS FOR LISTENING * * * * 博威—云龙项目 营销策划案 CHINASTAR 华星 2013年1月 梳理项目现状及自身，客观分析竞争市场 理性找到核心策略！ 机遇和挑战并存！ 解读区域 解读项目 一 二 报告目录 解读市场 三 客户推导 四 经济测算 五 PART 1 解读区域 区域解读 5年一个台阶，鄞州中心区发展一路南移，大鄞州格局显现 万达 南部 商务区 云龙镇 200