河源房地产市场教材.ppt

高层部分 高层部分： 高层*栋；**层；*T* 总面积140000平米。 80平米两房***户， 120平米3房***户。 小户型产品除控制总价产品 创新外，更应该大力提升产 品附加值，增大可赠送面积 如倒凸窗，赠送露台使用权 等。 洋房部分 多层退台式情景洋 房部分： **栋；**层； 底层150 二层120 三层90 四层120复式，各占 25%。总面积*****平 米，总户数***户。 会所：540平米 高层区 洋房区 商业 发展变化 2012 2011 2010 2009 2008 2007 4+1层 3+1层 情景房 入户花园 错层设计 1层带地下室 2层带地下室 楼层更低，由“4+1”层变为“3+1”层 采用错层设计，功能分区更加合理 增加了情景房、花园入户的设计，一、二层设置地下室 广州万科蓝山 深圳万科第五园 东莞万科城高 深圳万科城 天津万科水晶城 南昌万科四季花城 武汉万科四季花城 北京万科青青家园 深圳万科四季花城 3、物业规划 三、地块本体分析 设计特征 层层退台，户户带花园或露台 独创式的横厅设计 每层各异的户型设计 多样化的入户方式 首层设置多功能“情景房” 首层和二层带有地下室 1 实现个性化空间的突破 5 相对别墅类物业，可以消化更多建筑面积而不影响档次 4 退台设计，使立面造型更加丰富 3 改变封闭式社区关系，使邻里关系更融洽 2 具有别墅类物业的生活品质，性价比极高 优势 1 退台设计使中间楼层减少部分功能区 4 横厅设计在通风对流上有所欠缺 3 露台花园的设计带来了上下层的住户之间的干扰 2 与多层住宅相比密度较大 劣势 地块属性与退台式多层情景洋房的结论： 建议大部分产品为80—120平米经济型多层情景洋房，套数比70%，控制总价达到高速销售回笼资金 结论 1： 本项目属于景观资源较少的中等型项目，地块西侧200米有一处铁道线，必须增加隔音设施进行噪音诊治。东面江景资源也较为有限，西面基本无山景资源。本项目地块属于中等档次的物业发展地块。 结论 2： 高层小户型增加产品附加值，拥有可观的赠送面积 河源商业市场案例分析 河源二级市场 客户分析 产品定位建议 宗地分析 河源一级市场分析 河源市概况以及宏观分析 河源住宅市场 价格分析与价格定位建议 财务分析 写字楼专属市场 总结回顾 旅游市场分析 价值分析 该数据直观的显示出，怀集房地产市场还是非常的劲爆，从以上楼盘的销售数据来看，消化率并没有过大的市场压力。 怀集当地具有一定购买里的客户，这个图标上也充分的体现了出来。 宏观层面上的政策对该地的影响也微乎其微。 项目 总建筑面积 产品类型 开盘时间 面积 主力面积 总套数 已售 销售单价 去化率 备注 黄金海岸 69426 洋房、商铺、别墅 2011.5.26 47-138 75-117 438 272 4600 36% 600亩预市　 嘉洲华庭 43035 洋房、商铺 2012.9 73-114 90-105 345 303 4600 88% 　 温莎名苑 100000 洋房、商铺 2012.12.29 66-106 87-106 共3600，一期300 246 4900 72% 　 悦景康城 490000 洋房、商铺 2012.7.6 75-149 96-133 共3600，一期1365 1085 5200 83% 　 跃龙花园 26248 洋房、商铺 2012.09.28 70-106 90-98 219 219 4600 100% 　 皇御花园 在售27521 洋房、商铺 2012.9.18 76-120 　 共600，一期301 240 4850 80% 　 城市广场 140000 洋房、商业 2013.6.8诚意登记 88-143 102-105 662 诚意登记584 5500 意向达88% 未售 碧桂园 120000 洋房、商铺、别墅 2010.4.17 62-246 80-115 969 526 5000 80% 　 楼盘销售均价曲线图分析 怀集目前在售个案不多；《跃龙雅苑》项目较小；《嘉州华庭》主打超高层，临街而建，50米内疚可达到一个小的集贸市场，优势，规模一般；《金佳》《城市广场》均有一定规模，其产品以多层和小高层为主，该项目依山而建，环境宜人，视野开阔，可谓品质居家。《黄金海岸》规模宏大，首期开发面积约40亩，后续开发大约在600亩，属于欧式风格项目、崇尚雍容华贵主义等概念；从以上楼盘的价格上分析，最近几年怀集的房地产企业与项目的质量和卖点都得以提升。 日期 2009-12-1 2010-12-1 2011-12-1 2012-12-1 2013-12-1 2014-12-1 2015-12-1 2016-12-1 2017-12-1