丽宝第项目概念演绎与形象包装剖析.ppt

守候一生的珍爱丽宝第项目概念演绎与形象包装易美伽 2005.6.13 骚动的中国 朱鎔基恐高 2002年，即将卸任的前国务院总理朱鎔基发出警告：中国经济存在过热，部分行业特别是房地产行业投资增长过猛，他语重心长地说：不要再高了，我有恐高症！ 媒体小心翼翼地报道了一下，没人理会。 温家宝低热 继任总理温家宝并没有立即对房地产下手，一方面是他认为房地产并没有严重的过热，只是低热，另一方面是他温文尔雅的性格决定了其施政行为的低调平顺。 然而发烧的房地产并没有退热的迹象，随着境外热钱和国内各界资本的疯狂进入，房地产差点烧至晕乎。 退烧药吃了没效 2004年10月，人民银行决定自29日起上调人民币基准利率，这是我国10年来首次提高银行存款利率，自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。 2005年3月16日，央行再次调整商业银行住房信贷政策。5年期以上个人住房贷款利率至少比现行优惠利率5.31%提高0.20个百分点。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 再加点消炎药 退烧药没见效，于是紧急加开消炎药： 维护房地产市场稳定被列入政府工作考核范围 各地区视实际情况将对购房提高首付比例 各地已进入物业税试点前期工作 可惜感冒是病毒引起的 消炎药还是没见效，原因在于感冒是病毒引起的，必须采取措施杀灭病毒才能根除疾患。 七部委联合下发的“国八条”终于出台，一些泡沫严重的城市房产价格应声下跌，此前爆炒房价虚高的地方媒体一反常态，纷纷拿出房价不会下跌、只会减缓增速的理由。 地方政府和中央政府的博弈，以开发商、代理商和媒体为代表的强势集团与弱势的购房炒房者的博弈更加微妙，骚动的中国一时难以平静。 暧昧的常州 常州三大怪 城市不大架子大，政府铁了心要建设所谓的特大型中心城市，于是道路先行，房地产跟进，市场大饼摊得大大的、薄薄的。 人气不旺消费旺，全市城乡居民总共才三百多万，但人均消费高于全省平均水平一大截，比宁苏锡领先很多，然而住房等大宗耐用品的需求增量能持续多久？ 房价不高增速高，常州平均房价并不算高，但这两年增速极高，可谓一天一个价，宏观调控的猛药一下，房地产会不会变成去年的“铁本”呢，没人这么说，但担心的是大多数潜在购房者，最近新盘和二手房成交量的滑坡是否显示了某种趋势？ 近年来常州城市经济持续高速增长，尤其是2004年，各项经济指标都达到了相当可观的水平。因此，快速稳健并具备长远可持续发展动力的常州经济是对常州房地产开发最大的支持。 2004年常州市区居民全年人均可支配收入达12867元，比上年增长13.8%，持续位居全省前列；人均消费支出为9878元，比上年增长10.5%，根据抽样调查显示这一指标持续位居全省首位，高出全省平均水平2546元。 尤其是近两年居民居住消费快速增长，住宅消费日益成为城市居民家庭的消费热点。2004年，我市城市居民家庭人均居住消费支出达1043元，比上年增长27.7%；人均购建房支出为2579元，比上年增长5.4%。 由此可见，常州持续走高的城市居民收支水平，将产生极大的购买力，尤其是大量消费支出用于居住消费，更是为常州房地产发展尤其是中高档住宅发展提供了强有力的需求保障。 2002至2004年常州商品房销售面积变化不大，基本保持在200－250万㎡，这主要取决于市场上的现房供应量（2002－2004年每年竣工量约在250万㎡）。 2002至2004年常州商品房预售面积逐年加大，尤其是2004年取得了52.2％的高速增长。 2002至2004年常州商品房空置面积逐年逐年下降，2004年同比下降35％。 越暧昧越吸引 常州顺应中央和省里的部署，也出台了“严厉”的调控措施，但同时政府依然强调房价会平稳增长——当然地价也会平稳增长。 暧昧的常州常常让人捉摸不定，但越暧昧越有吸引力，有信心和实力和开发商还会勇往直前，一举夺标。我们真心佩服中亿房产公司的魄力和主见，关键是，我们能帮你做点什么呢？ 我们不暧昧 清醒是做好代理的先决条件。 一个月前 我们就常州住宅市场做了一个专题调研…… 样本分析 1、调查对象属性 1.1、性别 本次调查对象的性别以男性居多，占61%，女性占39%。 1.2、年龄 本次调查对象中，30岁以下的年轻人居多。25岁以下的被访者占33％，26－30岁的被访者占30％，31－35岁的被访者占16％。其余年龄段各占4％－7％不等。 1.3、职业 本次调查对象职业构成相对较为分散，更有助于真实反映不同消费者的购房心理。 1.4、文化程度 被访者主要以高中学历居多，占48%，其次为大学以上学历，占35％。