利辛地块测算与拿地意见剖析.pptVIP

* 利辛县GT(2011)08 /GT(2011)09地块 测算分析与拿地意见 ———半城置业·2011年3月 旨在为利辛地块期项目定位、经济测算提供一定的数据支持及相关的案例论证，通过对地块周边及区域市场的剖析，产品细分，从而增强地块后期产品面市市场抗风险能力，亦可减少后期拿地风险提供较为合理的数据参考。 本报告目的 目　录 一、地块分析：现状简介、区域市场、重点﹛竞争﹜个案 二、定位分析：市场定位、客群定位、产品定位、价格预判 三、经济测算：土地价格评估、地块经济测算 第一部分 地块分析 一、地块位置 东至：和平路 南至：颐和家园 西至：建设路 北至：永兴路 和平路 永兴路 地块位于城北，目前区域大环境有待改善，但毗邻城市主干道，交通通达性好，对面为二种以及筹建中阳光中学，整体地段较好。周边无大的阻碍物，可视性较好 项目位于城北 本 项 目 本项目在那地过程中，虽政府一再承诺，一旦拍卖后立即完成拆迁等工作，达成净地条件，但经过走访，当地经营户与业主并不知情，只背曾经告知过可能要拆迁，政府关系以及政府效率在项目开发风险中应予以考虑 两块地块紧密相连，若连体开发，较易完美规划，地块价值易于最大化。 净地现状 未拆迁部分 平整地块目前为青苗，沿街部分自发商业尚在营业中 注：未计入幼儿园等配套设施面积 住宅面积约：83389.52+50206.88=133596.4 ≈ 14.84万方 地块基本经济指标 14844.04 133596.4 148440.4 ≤10 2 74220.22 111.3291 合计 5578.542 50206.88 55785.42 ≤10 2 27892.71 41.8391 GT(2011)09 9265.502 83389.52 92655.02 ≤10 2 46327.51 69.49 GT(2011)08 商业面积（㎡） 住宅面积（㎡） 建筑面积（㎡） 商业配比 容积率 占地面积（㎡） 占地面积（亩） 地块名称 + 住宅面积约：83389.52+50206.88=133596.4 对面为一中、三小 3550 85-95 ㎡/112-135 ㎡ 多层+小高层+高层 金色兰庭 底商 3100（住）/商业（5000/7000） 90 ㎡/120 ㎡ 多层 广运华庭 30M商业街+内街/对面为一中、三小 3150 89 ㎡/95-115 ㎡/125 ㎡ 多层 强力·国际城 3曾综合体商业+底商 暂未开盘 125 ㎡ 1栋28高层+多层 祥源·中央名称 商品房+安置房 3180 89㎡/120-135 ㎡ 多层 嘉和·阳光城 备注 均价 主力户型面积 物业形态 楼盘名称 个案楼盘一览 市场小结 从整体开发状况看，利辛作为同比新成立城市（1964年），房地产发展尚处于初级阶段，目前大部分物业形态为多层，但后期拍卖土地，容积率基本为2.0左右，这也意味着物业形态向小高层+高层发展； 从推出体量看，大量的土地出让意味着近2年内大量的物业推出，虽购买力同比较好，大量物业的推出，对于15.2万人市场也将在未来的几年内逐步趋向饱和，但预估近2年内市场仍然看好，需要抢抓进度，对于本两块地块，营销周期在2年内完成，1.5年销售至90％，0.5年收尾； 从在售个案看，内部配套都在逐步趋于完善，但产品同质化严重，户型单调，同比95-120㎡的实用三房最为畅销 从市场空白看，目前市场缺乏创新型产品面市，后期市场空白点明显； 从市场与客群消费对应看，我们的市场是一个相对敞开的市场，外区域亦可能成为主力客群。 作为初级市场，刚性需求仍是主力购买客群； 虽目前市场供应量大，但供、需结构适合，缺乏适销对路产品，形成较为明显的市场空白点； 三房需求量大，且控制总价的实用房可完全得到市场的认可目前市场需求量明显。 第二部分 定位分析 市场层面分析： 一、市场定位 市场物业档次偏低——销售状况较为喜人的背后藏不 住开发水平一般的事实 现有的项目销售状况均较好，但从产品上分析，主要以兵营式排布为主、内部景观体系单调、立面效果一般、缺乏创新，总体素质属于中等。 因此一个区域市场中高端物业的形成具备一定的必然性。它是区域物业升级版的必然产物。亦是该地块定位中高端小高层+高层物业的主导因素 投资类客户：“城北核心地段，升值可靠” （利辛大规划向西向北发展） 学区置业客户：“优质学区” 首次置业客户：“低总价，生活便利、时尚前卫” 二、客户定位 我们的客户类型：首次置业客群、投资类客户占项目未来使用客户的主力客群，该类客户偏重地段价值、学区置业；而首次置客户偏重居住属性价值。 三、产品定位 通过市场分