第二节个人住房贷解说.pptVIP

基础知识——三方债权债务关系 个人住房贷款流程图 （二）审查和审批 1、贷款的审查 2、贷款的审批流程 2、贷款发放 （三）签约和发放 1、贷款签约 （四）贷后管理 1、贷后检查 2、档案管理 个人二手房按揭贷款承诺书 谢谢 第二节 个人住房贷款的操作流程 学习目标 1、掌握个人住房贷款业务的基本要素 2、了解个人住房贷款的流程 3、了解个人住房按揭贷款与个人二手房贷款操作流程的区别与联系 4、掌握个人住房贷款风险的分类及管理内容 按揭人 （购房人） 按揭担保人 （房地产开发商） 按揭权人 （银行） 按揭贷款承诺协议书 商品房预（销）售合同 按揭贷款合同 提供咨询 受理申请 贷前调查 贷款审批 贷款发放 贷款回收 贷款管理 一、个人住房贷款的申请 （一）个人住房贷款业务的基本要素 贷款对象 贷款利率 贷款年限 还款形式 担保方式 贷款额度 （二）申请个人住房贷款所需要提交的材料 二、个人住房贷款的流程 （一）受理和调查 1、对借款人的调查 2、对房产及开发商的调查 组织贷款 材料 审批贷款 落实审批 意见 提出审批 意见 填写合同 审核合同 签订合同 落实贷款 发放条件 支付贷款 　　　　　 ?中国网4月1日讯（记者?尚阳）二套房贷最低首付降至4成。?????3月30日下午，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，公积金贷款购买首套房首付比例下调为20%。另外，财政部、国家税务总局下发通知，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税。  三、个人住房贷款操作流程实例 个人住房按揭贷款 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30% 承建商具备较高建筑资质 房屋销售价格与配套设施匹配，预期销售良好 他行设定项目抵押、我行展开按揭业务的若干条件：解押、阶段性担保、业务合作单位应具备条件 项目的准入条件 个人二手房贷款 1、采取先抵押登记后放款操作模式不受准入条件限制 资金实力较强 信誉良好 经验丰富 管理规范 合作单位(中介机构)准入条件 不同点 相同点 个人二手房贷款 个人住房按揭贷款 项目名称 所购房产全额抵押给我行经办机构 共有房屋作为抵押物的，须经全体共有人书面同意 抵押权设定后，房屋他项权证按我行会计制度要求入库保管 贷款担保 下限是基准利率的0.7倍 贷款利率 最高30年，贷款最终到期日借款人年龄不超过65岁，有共同借款人以年龄较小者为准 贷款期限 个人二手房贷款 1、个人住宅性二手住房贷款，免评估的贷款金额上限为本次交易价格的70% 最高8成 贷款成数（额度） 完全民事行为能力自然人 信誉良好 提供合法合同或协议 首付款符合规定 所购房产全额抵押给我行经办机构 贷款对象及条件 为抵押房产办理财产保险；免保险需要总行有关机构同意 抵押房产的财产保险金额不低于贷款金额，保险期不低于价款期限，保险受益人为我行业务经办机构 保险期间，抵押财产如发生保险责任以外的毁损切财产价值不足以偿清贷款本息，须要求贷款人重新提供我行认可的担保 抵押期间，保险单正本由我行保管，但须向借款人提供保单复印件 保险 个人二手房贷款 1、抵押房产需经我行制定评估机构评估；我行对房产价值无疑义且经我行有权审贷机构或授权机构同意可免评估 抵押房产评估 个人二手房贷款 1、通过评分卡对客户信用状况进行综合评估，并将评分结果作为贷款审查的重要依据 评分卡的规定 提前一个月向我行提出书面申请，总行相关部门审批同意后可办理展期手续 贷款展期 一年内，采用按季结息到期还清、利随本清一次性还款方式 一年以上，采用等额本金、等额本息的还款方式 还款方式 个人住房按揭贷款 对购买主体结构已封顶住房的个人发人住房按揭贷款 对购买已竣工验收商用房的个人发放个人商用房按揭贷款 个人二手房贷款 1、房源须位于我行设立网点的市内各区、产权明晰、无任何法律纠纷，房龄30年（含）以内，变现性强 2、列在拆迁范围内的房屋、居住年限不满5年且未缴综合地价款的经济适用房、未按物业规定缴纳物业费、契税等相关税费的二手房不予受理 对房产的要求（房源的确定） 四、个人住房贷款的风险管理 还款能力风险 还款意愿风险 贷款受理和调查中的风险 贷款审查和批准中的风险 贷款签约和发放中的风险 贷款后管理与档案管理的风险 合作机构分析 与开发商关系的管理 与其他中介机构的合作管理 内容 交易对手未履行合约内容（违约） 1、银行个人住房贷款各环节发生 2、主要是由银行失误造成 1、中介合作机构具有担保与信用评级作用 2、