第六讲房地产价格解释.ppt

* 第六章、房地产价格 本章的主要目的是：了解房地产价格的本质及量的规定性，了解并掌握房地产估价的主要原理和方法，以便深入理解房地产价格在房地产经济运行中的作用。 第一节、房地产价格及估价原理 一、地价的本质及量的规定性 （一）、地价的本质 交易目的：取得物的拥有权及其权利束（取得产权） 价格：对附着于某种物品之上的权利的衡量。（权利的获益能力决定了交换物品的价格） 产权与价格的关系 * 因此，土地交易是土地产权的交易，交易价格也就因交易中转让的权利的种类、范围的不同而有所不同，形成不同的产权价格。 地价的本质是一种产权价格，是土地权利的收益价格。 (二）、地价量的规定性 地价量的规定性是研究 “土地权利价格”的量如何来衡量的问题。 交易目的→获得土地未来收益的权利。所以产权的收益能力是问题的关键。 合理预期未来土地收益，确定合理的贴现（折现）率，才能规定出双方都能接受的土地价格量的取值范围。所以产权所拥有权利的范围及其变化→限定土地收益能力→决定土地交易的价格。 * 以下几种主要的土地产权价格，在量的规定性上要加以区别： 1、土地所有权价格 它是马克思所分析的土地购买价格。是土地所有权在经济上实现形式之一。土地一旦加以利用，社会为土地所有者永久地带来一笔稳定的收入流（即地租）。已开发的土地，则除真正的地租以外，还包括土地资本的利息。为取得土地所有权，购买者必须对土地所有者给予补偿，而这笔补偿如果存入银行，其利息要与所获得的地租额相等；否则，他宁肯保留土地收取地租或保留资金收取利息。（不买进土地，也不卖出土地）因此，土地价格不过是资本化的地租，即未来期望地租收益折现的总和。 P=A/r 其中：P为土地所有权价格，A为地租，r为土地还原利率 * 2、使用权价格 它是一定期限内地租的购买价格，即使用者在未来一定时间内可获地租的折现之和。用公式表示： 假设条件为年期有限为n，A每年不变；r每年不变且大于零。（这时使用权价格可看成有限年期内地租的折现值之和） 购买土地所有权与购买土地使用权虽然都可以看作土地投资，但它们有本质区别。（参阅教材第101-102页） P为土地使用权价格，A为地租，r为土地还原利率，n为土地使用年限 * 3、抵押权价格 它是抵押标的物在未来出售时可能获得的收益的购买价格。 二、房地产价格的本质及量的规定性 （一）本质 一宗房地产通常包括土地及其地上的建筑和其他固定设施，房地产交易中，他们总是作为一个整体进行转让的，即土地的所有权或使用权转让的同时，其房产的所有权或使用权也随之转让。房地产价格是一种产权价格，其转让价格是由房地产产权收益能力决定的。 * （二）、量的决定 房地产价格与其收益（租金纯收入）之间的关系用以下一般公式表示为： 式中：Ri——第i年租金纯收入（i=1，2，3…n）； r1、r2、…rn分别为未来各年的房地产业基准贴现率； P为房地产价格；n为房地产寿命。 Sn=a1*(1-q^n)/(1-q) * 如果每年的租金纯收入Ri相等，都等于R；各年的贴现率都相等为r，且n足够长，则P=R/r 。因为： 当n→∞，P=R/r 如果租金每年修订一次，且租金递增率为g，n足够大，那么： 因为根据公式： * 值得注意的是： 1、房地产价格本质上是一种产权价格，它的量由房地产产权的收益能力决定的。 2、决定房地产价格的是租金纯收入（房地产收益与成本之差）和贴现率。 3、土地产权价格与房地产产权价格又有一定的区别：前者主要受需求因素影响，而后者则由供求两方面因素共同决定。（有需求价格和供给价格）。 （三）、房地产价格的分类 房地产价格的种类繁多，名称各异，不同的房地产价格起的作用也不尽相同。（参阅教材第107至109页） * 主要的房地产价格种类 1、房产价格、地产价格、房地产价格 这是按房地产三种实物形态进行交易而区分的产权价格类型。 2、理论价格、评估价格、市场价格 理论价格：指由房地产的价值决定的价格，它是由在生产房地产商品时所耗费的社会必要劳动时间决定的。它是房地产市场价格波动的中心。 评估价格：指运用一定的估价方法对房地产市场价格作出的货币估计。 市场价格：指房地产交易双方的实际成交价格，又称为买卖价格、交易价格、市价或时价。 * 主要的房地产价格种类 3、总价格、单位价格、楼面地价 这是按照不同的计量单位对房地产价格所作的分类