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保利地产——浮云般的借款费用  主要内容 公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司是中国的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。 公司简介 主要业务 房地产开发、销售、租赁及其物业管理 经营范围 一级房地产开发，出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工，室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。 案例简介 2009年上半年,经济的缓慢复苏中,房地产行业成为拉动经济增长的主要动力之一,房地产市场的产销两旺局面在上市的地产龙头企业中显得格外明显,保利地产(600048),销售面积和销售金额再创新高。而保利地产的借款也大幅度上升。 案例介绍 案例介绍 由图可知，对于房地产企业，银行借贷具备核心的意义。不仅是企业持续经营的必需, 也是决定经营效益的关键因素之一。 因此，当保利地产2010年报披露期末近600亿(较去年同期剧增300亿)的银行借贷及应付债券时，并不令人意外。但该公司财务费用的数据却格外引人注目。 案例介绍 案例介绍 与庞大负债数字相比近乎为零的利息支出， 并不意味着“欠债付息”这一天经地义的法则受到了挑战。 答案在于数以十亿计的利息支出并未进入费用核算，而被几乎全部 “资本化”后进入了存货成本。 借：开发成本——房屋 贷：应付利息 借：库存商品 贷：开发成本 案例介绍 保利地产近年的公告及年报中，有以下文字： 2007年7月27日保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书： “由于公司绝大部分借款利息可以资本化为开发成本，因此期间费用主要由营业费用、管理费用构成。” 2008年报：“公司的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 案例介绍 借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。公司为开发房地产而借入款项所发生的借款费用，在开发项目竣工前计入开发成本，开发项目竣工后计入当期损益。计入开发项目成本的借款费用按季计算并分摊入占用借款的项目。 有意思的是：2008年以后，年报中不再提及有关借款费用何时停止资本化的内容。 案例介绍 2009/2010年报： （1）借款费用资本化的确认原则 本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 （2）资本化金额计算方法 资本化期间：指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款费用暂停资本化的期间不包括在一般企业所选择的借款费用停止资本内。 案例分析 案例问题： 1.数以十亿计的利息支出并未进入费用核算, 而被几乎全部 “资本化”后进入了存货成本，这种做法是否合理? 2.保利公司借款费用资本化处理的目的? 3.从保利公司的做法中我们得到什么启示？ 案例分析 知识运用： 《企业会计准则第18号—借款费用》中规定：“ 企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房房地产和存货等资产 案例分析 1.很难说保利的做法违反了会计准则。 企业商品房销售收入的确认时间一般为：办理房屋交接手续之日。该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款。待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。准则中规定停止资本化的时点为资产达到预定可使用或可销售状态。两个时点与销售收入的确认时点之间通常都存在相当的距离。因此，较大一部分利息支出应当进入费用核算。而保利的做法，显然是将销售收入的确认时点作为了借款费用停止资本化的时点。因而，费用化的利息支出近乎为零。 案例分析 2. 目的： （1）保持竞争优势。2009年经济复苏，保利地