第七讲 契税.pptVIP

契税纳税义务人的特殊规定 ⑴以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。 ⑵地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，并负责拆迁和办理灭籍手续，其前期支付的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都应计入其契税计税依据，照章征收契税。 ⑶房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，不负责拆迁和办理灭籍手续的，其契税计税依据为缴纳的土地出让金和其他土地出让费用，不包括代为支付并由政府返还的拆迁补偿费。拆迁环节契税纳税人为签订拆迁补偿协议和办理灭籍手续的单位和个人。 ⑷土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 ⑸以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。 契税的征收对象是指在中华人民共和国境内所转移的土地、房屋权属。 ⑴转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。 ⑵权属转移必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更到另一个权属人。 ⑶财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 ⑷土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 ⑸纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 ⑹依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。 二、减免税的部分特殊规定 1、由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（国税函[2002]771号） 2、公司名称变更不征契税 3、在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 4、棚户区居民因拆迁而取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。 5、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。 财税[2010]42号 6、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（财税〔2008〕24号） 7、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税。 （财税[2010]88号） 财税〔2014〕52号? 8、自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。 （财税[2008]142号） 9、婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。本通知自印发之日起执行。（财税〔2011〕82号） 10、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 ????? 案 例：A房地产公司为融资需要，将写字楼销售给B金融租赁公司，销售款10000万元，然后租回使用，每年支付租金1500万元，十年后该写字楼产权由A公司以1元购回。谁交契税？ B公司要交契税，按10000*3%万元计算。A公司购回时不交契税，房产证涉及到两次过户，B公司还要交一道营业税（15000-10000-300契税）*5%融资租赁收入营业税 　　11、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。 12、企业合并： 新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，不征契税。 13、企业分立： 派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。 15、企业破产： 对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税； 对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。 1、财政部门为契税征收机关。 契税原则上由契税征收机关直接征收。土地、房产管理等有关部门应当向契税征收机关提供有关房地产资料，协助契税征收机关依法征收契税。 契税征收机关也可以委托房产、土地管理部门代收代缴。 2、纳税义务发生时间 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天，为纳税义务发生时间。　 3、纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收