中原湖南长沙湘林项目定位及商业运营策略p分析.ppt

广场功能：一个露天的观影胜地，彰显潮流与交融。 广场功能：一个自由酣畅的轮滑天地。 广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。 广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。 竞品初步圈定 一种生态的生活：一些散发名贵气息的大树 在小区里移植名贵成木，如银杏、水杉等 一种生态的生活：多面美丽的共生绿色墙壁 在园林中较为空旷的区域设置有个性生态墙面，高度控制合适，不遮挡视野为佳 一种生态的生活：一些昼夜不灭的路灯 综合采用太阳能与风能蓄电的小区路灯，让小区的夜晚永远明亮 打造部分精致的小型水景、水系，体验自然生活 一种生态的生活：精致水系 住宅布局：采用半围合式布局，考虑到地块的狭长性，建议分两大组团，沿中间红虚线隔断。 万芙路 中意路 超市 酒店 DOLE 街 DOLE 街 中心 广场 商务娱乐休闲 住宅底商 临街商业 商业 住宅打造建议——面积控制 根据目前市场热销户型情况及周边项目产品面积段来看 建议住宅主力户型面积为70 ～130 ㎡ 定价思路： 综合考虑到租金反推法、市场走势、产品打造拉升、中原营销溢价拉升修正，得出精准定价！ 【精准定价思路】 租金反推法（或市场比较法）确定目前的毛坯均价 根据市场走势，预测入市时毛坯均价 中原营销溢价拉升 通过产品打造拉升价格 住宅定价：5800～6500元/ ㎡ 市场比较法确定目前的毛坯均价 根据市场走势，预测入市时毛坯均价 价格月均上涨1.11%，按照明年2012年1月时间点计算均价，价格上涨13.32%为5892/平米。 中原销售力提升5%，定价为6496元/平米 市场比准法 周边项目均价：4600元/ 平米 中信新城：5200（扣除精装） 住宅价格：5200元/平米 项目通过产品打造拉升价格5%，定价为6187元/平米 商业定价：商业定价为25000～35000元/平米。 中原销售能力拉升5%，定价为32126元/平米 市场比较法确定目前的毛坯均价 投资回报率测算法 投资回报率：7%（国际惯例）； 日租金：5元/平米/天（市场调研最高水平） 投资回报率（ROI）= 年利润或年均利润 投资总额×100% = 日租金×30 ×12 商品房价×100% 商业均价=25714元/平米 根据市场走势，预测入市时毛坯均价 价格月均上涨1.11%，按照明年2012年1月时间点计算均价，价格上涨13.32%为29139/平米。 项目通过产品打造拉升价格5%，定价为30596元/平米 Thanks for your attention * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 工业材料、工业处理都可以创作出饶富趣味、引人深思的作品，鼓励工业废弃物品的再利用，有些小品可以与指示系统结合起来。 30000～40000平米 商业街 潮流酷炫型特色商业 25000～30000平米 商house 其他 8000～10000平米 商务休闲（娱乐、洗浴） 10000平米 其他 10000～15000平米 特色商务餐饮 10000～15000平米 主题酒店 商务配套型商业 30000～40000平米 临街商业 10000～20000平米 超市 生活配套型商业 各物业体量初步建议 合计 120000～160000平米 各物业体量初步建议：12-16万平米 商业布局： 万芙路 中意路 住宅 超市 酒店 DOLE 街 DOLE 街 中心 广场 商务娱乐休闲 住宅底商 临街商业 产品打造导图： 产品打造 商业部分 住宅部分 佳天名苑 德庆水韵山城 弘欣公寓 康斯丹郡 本案 区内竞争： 佳天名苑 弘欣公寓 德庆水韵山城 康斯丹郡 基本信息： 总占地： 12569平方米 总建面： 41460平方米 容积率： 2.78 销售情况： 预计2011年1月开盘，主推76㎡全南两房、90㎡实用经典三房、95㎡舒适阳光三房、120㎡阔景三房。 客户分析： 佳天瑞宁的老客户。公务员白领居多。 周边市场的生意人，以自住为主。 外地客户，株洲湘潭为主，辐射邵阳、永州。 户型 面积 数量 比例 二房 77.4 200 57% 三房 89.93 60 17% 三房 97.79 60 17% 三房 118.32 30 9% 合计 350 100% 佳天名苑：体量小，户型合理，产品配比二房占57%，三房占43%，科技社区，运用智能安防系统， 基本信息： 总占地：41319平方米 总建面： 100000平方米 容积率： 2.8 销售情况： 共1435套房源，项目在建中，二期预计12月开盘，主推67-130㎡中小户型 客户分析： 周边居民，拆迁户。 周边生意人。 外地在长沙工作的且收入不高的部分人群