大舍灵璧富康首府营销策划定位方案说课.ppt

PART 3 项目整体定位 客户定位 整体客群判定： 周边乡镇进城与返乡客户以及企事业单位工作人员，主力刚需部分改善。 PART 3 项目整体定位 客群分析 不论进城、返乡、还是小青年结婚或者是公务人员换房 整个社会的中坚群体都在社会不断前进、经济不断发展所压抑 家人疏离了、情感单薄了 我们渴望被认可，因为我们循规蹈矩 我们渴望去叛逆，因为开始厌恶墨守成规 所以其实大部分人内心充满矛盾，却又不得不“太阳照常升起” 如果想要一战成名，首先要唤醒客群内在情感。 04 营销推广及实操 1 推广方向 2 内容表现 3 营销策略 PART 4 营销推广及实操 推广思路 品牌因素： 树立市场形象，强化市场关注，唤起客户内心共鸣（企业、产品、客户） 项目特性因素： 需要打破市场固有认知，刺激甚至是震撼市场 时间因素： 本项目不适合长时间预热。 PART 4 营销推广及实操 推广原则 线上：短促式+节点爆炸式推广 线下：重点乡镇行销+刺激性营销活动 改变被动等待，以骨干销售团队的主动行销寻找新的市场机会点； 以线下直面沟通结合线上活动刺激，强化销售过程。 PART 4 营销推广及实操 推广方式 线上：短信、乡镇广播 线下：条幅、乡镇墙体、主要路口户外 日常行销：1-3人团队攻坚乡镇领导，发展小范围领袖作用 乡镇联络点：选择小商铺加以合作 节点推广：全媒体爆炸式南北关全面推广，配合销售政策，截留返乡客户 通过横幅、围挡、大牌、三面翻、单片、短信等传统媒体进行推广 以北关北区杨疃、尹集、渔沟、冯庙、禅堂等乡镇为核心推广区，其它乡镇作为有机填充； PART 4 营销推广及实操 推广内容1 推广语： 江海俊秀 江海地产，十年，温暖之作 广告语： 让自己留下的理由！两个人的家里不能少你 灵璧唯一醇悦生活栖居范本（爱情） 遮风挡雨，还是呢喃耳语？随你，别忘了爹娘想你 灵璧唯一醇悦生活栖居范本（父母） 不哭，给你买糖。只是多想在抱抱你 灵璧唯一醇悦生活栖居范本（子女） 有我在，请安心 江海俊秀，灵璧唯一醇悦生活栖居范本 PART 4 营销推广及实操 推广内容2 推广语： 江海俊秀 十载江海 荣誉之作 广告表现：图片、场景、个别实例，以拟人化手法表达，本案在地段、学区、配套等方面优势。从儿童到年老的所有生活故事。 营销策略 体验营销 价值释放 开盘爆发 蓄水期 开盘促销 产品说明 客户维系 年前树形象，春节返乡期间 客户答谢 价值重新组合 进入下一次循环 ——强势登场 PART 4 营销推广及实操 4月 5月 6月 7月 11月 12月 1月 3月 销 售 额 “醇悦社区”形象导入 产品蓄水 推售前暖场及系列活动 活动筹备 执行 圈层活动陆续开展 新、老客户的维系 “醇悦社区”形象、项目实时信息及开盘信息捆绑公开 针对 性“行销方式”筹备 截留返乡盛大开盘 强销，顺势二次开盘 强销活动支持 “醇悦社区”概念做足，持续热议 圈层及老带新，去化 剩余售房源 2月 2 PART 4 营销推广及实操 大舍建议： 多波次、短周期、密集开盘 一方面有利于制造项目供不应求的市场现象，提高项目区域追捧热度，树立项目区域形象标杆； 另一方面，有助于利用此现象，合理进行价格攀升，提高项目利润。 PART 4 营销推广及实操 开盘策略-小步快跑 1.31 2.14 5.1 11.10 开盘 加推 三次开盘 第一阶段 第二阶段 第三阶段 销售进场 PART 4 营销推广及实操 开盘策略-小步快跑 认筹开盘+强销期+sp活动+加推 公开蓄水 项目形象发布期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 住宅二期开盘 （1.31） 持续热销期+2次加推 PART 4 营销推广及实操 营销节奏-第一阶段 4月 5月 7月 8月 3月 持续热销期 强销期 蓄水期 住宅三次开盘 PART 4 营销推广及实操 营销节奏-第二阶段 高调营造项目可预见的综合住区的生活氛围，针对客户群的需求重点表现项目的高品质和精细节； 树形象，提高项目的人气，同时释放现有高层产品的高品质的优势 推广主题： 唯一醇悦生活栖居范本（一辈子的好房子） 江海品牌及二期产品展示 “优质家庭 SHOW起来”江海俊秀（富康二期）爸爸去哪儿活动 （去父亲工作的地方感受生活，组织留守儿童制作礼品统一寄送） 项目整体形象树立；大众化活动唤起市