定价方法中的随行就市定价法.docVIP

随行就市定价法首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。 （一）项目价值要素分析 1、舒适要素 户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。 配套 会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。 环境 规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。 2、便利要素 出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。 生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。 子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。 3、健康卫生要素 A、无有害气体、烟尘、噪音污染； B、有完善的供水、供电、煤气系统； C、日照充足、通风良好。 4、景观要素 外景观 山景、水景、公园、绿地 内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺 院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺 5、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。 6、物业管理要素 安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 服务 日常服务、家政服务、酒点式服务 文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围 （二）项目价值要素综合评价表 类比 项目 均 价 (元/M2) 品牌要素 舒适要素 便利要素 健 康 卫生要素 景观要素 物业管理 要 素 本 案 可实现度 金山碧水三 期 1833 – + – + + – 0 金山明星 1985 0 0 – + – 0 – 金山佳园 2450 0 – – + – 0 – 金山明珠 2400 0 – – – 0 0 – 香江明珠 2700 – – – – – 0 – 北京金山 2500 – – – – – 0 – 滨江丽景 2100 + 0 – 0 – – – 康 城 1960 – 0 0 + 0 – – 幸 福 城 2000 0 0 0 + – – – 福光远东花 园 1750 + + – + + 0 + 备 注 +为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，－为低于类比项目。 根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质： 高于---------福光远东花园 相当于---------- 金山碧水三期 低于 ---------- 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城 因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。 五、单元价格调整方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。 调整系数=调整价格÷基准价 （一）价格调整系数 房策网 1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示： 楼号 7# 8#、9#、 10#、11# 12#、13#、 14# 系数 +0 +2 +1 －1 －2 说明 7#楼南向虽然有30米楼间距，但是北向沿街噪音较大，两项相互抵消所以位置 系数为零。 8#楼北向有30米楼间距，南向最大有27米楼间距，又位于两个主题花园之间，9#楼有 主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园 11#楼一层只有四个单元，因此10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和 羽毛球场的位置， 12#、13#位置相对靠后，离主入口约有150米的距离。 14#楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。 2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示： 楼号 8#、 7#、9#、11#、 10#、12#、13#、14# 系数 +2 +1 +0 说明 8#楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。 7#、9#楼西向是现成的花园，11#楼南北向空间较大，是主题花园的位置之一。 朝向无突出景观特征。 3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示： 楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F 阁楼层 系数 －9 －4 +0 +0 +0 －3 +30 说明 拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将