项目五房地产投资规划材料.ppt

项目五 房地产投资规划 任务5.1 房地产投资基础 【知识目标】 1. 了解房地产的定义、特性和分类 2. 掌握房地产价格的构成、影响因素及估价方法 3. 掌握房地产投资的风险、投资方式、投资步骤及价值评估 【技能目标】 1.掌握房地产投资的相关知识，能够进行房地产投资的估算 2.通过学习房地产相关知识，能够较熟练地为客户进行住房规划。 任务5.1 房地产投资基础 5.1.1 房地产的定义、特性和分类 1. 房地产的定义与特性 房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。从构成要素上看，房地产包括土地和建筑物两大部分，但这并不意味着只有土地与建筑物在空间上成为统一体时才是房地产，单纯的土地或单纯的建筑物均属于房地产，都是房地产的一种存在形态。 房地产作为人类赖以生存和生活的基本条件，与其他个人投资相比，具有不可移动性、耐用性、异质性、供给有限性等特性。 任务5.1 房地产投资基础 5.1.1 房地产的定义、特性和分类 1. 房地产的定义与特性 房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。从构成要素上看，房地产包括土地和建筑物两大部分，但这并不意味着只有土地与建筑物在空间上成为统一体时才是房地产，单纯的土地或单纯的建筑物均属于房地产，都是房地产的一种存在形态。 房地产特性：不可移动性、耐用性、异质性、供给有限性、保值增值性、产权的可分割性等特性。 任务5.1 房地产投资基础 5.1.1 房地产的定义、特性和分类 2．房地产的分类 （1）根据房地产的用途可分为： ①居住房地产。②商业房地产。③工业仓储房地产。④特殊用途房地产。 （2）根据开发程度可分为：①生地。②毛地。③熟地。④在建工程。⑤现房。 （3）根据建筑高度和层数可分为低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-12层）、高层（10-24层）和超高层（24层以上）。 任务5.1 房地产投资基础 5.1.2 房地产价格的构成及影响因素 1. 房地产价格的构成 房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格， 即房地产价格＝土地价格＋建筑物价格。 （1）房地产价格构成的基本要素 ①土地价格或使用费②前期工程费用③基础设施建设费用④建筑安装工程费用⑤公共配套设施建设费用⑥管理费用⑦销售费用⑧税费⑨利息⑩利润 一般以上述①-⑤项之和为基数，按一定比率估算。 任务5.1 房地产投资基础 5.1.2 房地产价格的构成及影响因素 1. 房地产价格的构成 （2）房地产价格构成的其他要素 如房屋装修标准的高低、质量的好坏、房屋设备质量的好坏、房屋附属设施的完备程度等。 （3）房屋的折旧和完好程度 房屋的折旧主要是指因时间的因素造成的房屋价值的降低。 任务5.1 房地产投资基础 5.1.2 房地产价格的构成及影响因素 1. 房地产价格的构成 （2）房地产价格构成的其他要素 如房屋装修标准的高低、质量的好坏、房屋设备质量的好坏、房屋附属设施的完备程度等。 （3）房屋的折旧和完好程度 房屋的折旧主要是指因时间的因素造成的房屋价值的降低。 2. 房地产价格的影响因素 （1）政治因素（2）社会因素（3）经济因素（4）自然因素 （5）其他因素 任务5.1 房地产投资基础 5.1.3 房地产的估价方法 房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。 1. 市场比较法 市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产比较，对这些类似房地产的已知价格进行修正，以此价格估算对象的客观合理价格或价值的方法。 （1）选用市场比较法的前提条件 （2）市场比较法的具体步骤 任务5.1 房地产投资基础 5.1.3 房地产的估价方法 2. 成本法 成本法的理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。即 MV=LV+IV=LV+（RCN-D） (MV—市场价格；LV—土地价格；IV—改良物残余价值；RCN—重置成本；D—折旧) 成本法要求对土地价格、折旧以及建筑改良物在估价时点的现时成本进行评估。 （1）建筑物重置成本估算 重置成本估算方法有四种：工料测量法、分部分项法、单位比较法、指数调整法。 任务5.1 房地产投资基础 5.1.3 房地产的估价方法 2. 成本法 （2）土地(重置