地下车库要点.ppt

| 奇正地产机构 | * 2012.3 地下车库研究 * 地下车库概念 停车间室内地坪面低于室外地坪面高度超过该层车库净高一半的汽车库。 H1 H2 H1H2/2 H1 H2 H2H1H2/2 半地下车库 地下车库 低于室外地坪面高度超过该层车库净高1/3的汽车库，不超过1/2的汽车库。 * 半地下车库与地下车库的区别 半地下车库 地下车库 定义的区别 防火分区设置的区别 防火分区设置（有喷淋为5000 m2） 2000m2（有喷淋为4000 m2） 水泵接合器设置 室内消防给水管网可不设设水泵接合器 室内消防给水管网应设水泵接合器 排烟上的区别 可设置机械排烟或自然排烟 只能设置机械排烟 地下车库成本控制 决定地下车库成本的因素 1 、固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。 2、建材因素：钢筋、砼含量等建材成本。 3 、设计技术因素：通过柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等方式，控制停车率，这直接受设计师设计经验及技术水平的影响。 排除固有因素及建材因素，如何通过设计降低成本? 停车率概念 停车率=地下车库总面积/ 停车位总数 停车率越低，成本就越低！！ ■适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库 * 改变停车率的七个注意点 1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置 3、避免行车道靠外墙布置 4、避免布置平行或斜向车位 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 设备房面积勉强够用即可，不能有富余 6、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 7、关键的部位对结构构件进行局部转换 无效面积 1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 车位 车位 6000，不符宽度模数，浪费面积 7000以上，车道太宽，浪费面积 这部分无实际用途，浪费面积 2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置 靠边墙布置平行车 位，停车效率低 行车道靠墙布置，停车效率低 车道 车位 车位 外墙 地下室方案平面实例 3、避免行车道靠外墙布置 行车道靠外墙布 置，停车效率低 外墙倾斜，行车道 出现无效面积 4、避免布置平行或斜向车位 地下室方案平面实例 设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。 设备房 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 1、结合项目情况，综合分析是否异地建设或缴纳费用更有利 2、与当地政府沟通，尽量不做或少做人防地下室 3、按当地政府规定计算应建人防地下室面积，不要多做 4、人防区应安排在最底层，并且利用塔楼下方及其它不便布车的空间布置人防口部设施 6、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 地下室方案剖面实例 成本分析 1650 3900 300 地下室面积3.56万M2，层高最4.35~5.0M（平均层高可降低80cm)，综合优化、覆土厚度、垫层、结构找坡等可节省200元/M2。 层高 垫层 覆土 7、关键的部位对结构构件进行局部转换 万科成本控制方法 万科成本控制案例 无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例 90/35（90 平米以下的户数占总户数的 35%）的影响，全区 90 户数很多，导致要考虑的停车位过多。其 2007 年的规划设计要求车位比例为 1.0 辆/100 平米，万科通过与规划局沟通，最后按 1.0 辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资 7100 万. 通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。 无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为 90/20（90 平米以下的户数占总户数的 20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例90/70。其 2004 年的规划设计要求车位比例为 1.2 辆/户，今年 4月，万科通过与规划局沟通，最后按 1.0 辆/100 平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资 1785万. 《江苏省城市规划管理技术规定》（2004 年版）中规定住宅建筑停车位最低控制指标，一类居住区小汽车比例为 1 辆/户，二类居住区小汽车比例为 0.4 辆/户。基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科