宜兴市丁蜀镇高家桥小区项目定位及整体发展战略页预案.ppt

宜兴市丁蜀镇高家桥小区项目定位及整体发展战略 谨呈：深圳鸿威房地产开发有限公司 项目研究工作的阶段划分 项目区位 项目技术经济指标 客户目标及限制条件 世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图 世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图 界定问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法 通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型 S：情境（situation）——项目背景事实（原挂牌规划、用地现状） 挂牌获得土地开发权 容积率不大于1.1 楼层不高于五层 丁蜀镇整体出让规模最大的住宅用地 项目地块现状 地块为农田，规模较大 地块内无拆迁 地块周边有部分农民房、工厂及运煤码头 地块离镇区中心有一定距离 S：情境（situation）——项目背景事实（城市背景） S：情境（situation）——项目背景事实（城市背景） S：情境（situation）——项目背景事实（市场现状） 市场现状 宜城镇为未来开发热点，环境及城市功能优于丁蜀镇 宜城镇和丁蜀镇差价在1000元左右 丁蜀镇现有楼盘多层均价在1600元/平米左右 宜城镇楼盘规模较大，产品相对较好 丁蜀镇现有楼盘开发规模较小，缺乏产品创新 部分丁蜀镇中高端置业者流向宜城 R1：非期望结果—由特定情境导致的特定结果（区域自然发展） 项目如果按当地常规开发手法开发，则产品无特色，对本地中高端人群吸引力不强，以项目周边小范围区域内人员的缓慢消化为主 项目位于丁蜀镇，其从属于丁蜀镇的价格体系，如果按常规发展难以实现多层2000元/平米的突破 R2：期望结果——想得到其它结果（实现开发商目标） 获取20％以上的税后利润 13万平米的建面3年开发完毕 本项目成为当地房地产开发的标杆 C：矛盾或冲突 （Complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须回答的核心问题 世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定位研究的总体思维导图 问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析 问题的结构性分析：我们紧抓市场这条主线进行分析 市场需求主要从以下几个方面分析 市场需求主要从以下几个方面分析 宜兴市地处江苏省南端，苏、宁、杭三角中心，号称 “中国陶都” 全市总面积2038.7平方公里 距离上海180公里，距无锡50公里，距南京150公里，距离杭州160公里。 陶文化、茶文化、竹文化、洞穴文化兼具的独特旅游胜地 环保、陶瓷、精细化工、电线电缆是宜兴市的支柱产业 宜兴市城区为典型的双城结构，龙背山森林公园将城区自然分割，丁蜀镇为城区副中心 宜城镇环境优美，城市功能完善，商贸发达 城市生活功能定位:“长三角”最佳人居环境城市之一 城市生产功能定位：“长三角”首位生态旅游城市和制造业基地，苏浙皖三省重要的次级商贸流通中心 丁蜀镇城市环境较差，城市功能不够完善，商业档次较低 在宜兴市城区整体规划中：丁蜀镇不是规划发展重点 丁蜀镇房地产市场更多体现区域性市场特点，主要辐射本区域，而宜城镇房地产市场则辐射全市 市场需求主要从以下几个方面分析 宜兴市2003年人均GDP达到2980美元，产业以第二产业为主，陶瓷产业集中在丁蜀镇 从人均GDP来看，房地产市场处于快速发展阶段，需求特征表现为生存、改善居住需求兼有 宜兴市2003年人均GDP为2980美元 根据人均GDP与房地产相互关系判定宜兴市房地产市场处于快速发展阶段 宜兴市2003年GDP为262.03亿元，增长15.1％ 根据宏观经济增长与房地产发展状况可判断宜兴房地产市场处于高速发展阶段 人均可支配收入达到10383元，具较强的购买能力 宜兴市城镇居民消费支出中，居住支出占14％，同时居住、健康、娱乐教育方面支出逐渐增加 城市经济分析的主要结论 市场需求主要从以下几个方面分析 宜兴市总人口106.24万，城镇人口为29.73万人，城市化率为28％ 丁蜀镇大约50％的人口从事陶瓷行业，独特的产业链带来不同的人口及住宅需求 陶瓷产业链分析 陶瓷产业链各环节从业人员分析 陶瓷产业链各环节从业人员收入分析 丁蜀镇非陶瓷行业从业人员 丁蜀镇各人群按收入进行划分 丁蜀镇各收入阶层需求关注点 丁蜀镇各收入阶层基本需求共性 重视居住安全 重视住宅小区的环境 住宅小区本身配套讲究实用 消费较为谨慎，但又具有一定的攀比心理 对适度创新能接受，不太接受过于创新的产品 重视子女教育 交通半径在15分钟步行左右 丁蜀镇住宅正处于住宅小区向封闭小区发展的过程，90年代商品房居民有较强的换房需求 丁蜀镇住宅中大量属于住宅小区，无物业管理 属于封闭小区的住宅较少 暂时没有出现主题社区 居住在90年代末的商品房中的居