第七章个人住房贷款讲述.ppt

第七章 个人住房贷款 房地产金融 第七章 个人住房贷款 第一节 个人住房贷款概述 第二节 个人住房贷款工具 第三节 个人住房贷款的运作 第一节 个人住房贷款概述 一、个人住房贷款的概念及种类 (一)个人住房贷款的概念 个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。 个人住房贷款的特点 个人住房贷款的作用 (二)个人住房贷款的种类 1、按资金来源划分 自营性个人住房贷款 政策性个人住房贷款 个人住房组合贷款 2．按住房交易形态划分 首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款. 再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次住房交易住房的自然人发放的贷款. 3．按贷款用途划分 个人购买贷款 个人大修住房贷款 4．按购买住房类型划分 购买经济适用住房贷款 个人购买商品住房贷款 二、个人住房贷款的特征 1．贷款期限长 2．零售性 3．分期偿还 三、个人住房贷款中的几个主要术语 1．贷款金额 简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借款人的借款数额会做出限制性规定，即所谓的贷款限额。 2．首付比率 首付比率通常是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。 3．贷款价值比率 贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。 4．偿还比率 偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。 5．贷款余额 贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。 四、个人住房贷款的担保方式 1．以所购住房作抵押 现房抵押 期房抵押 2．抵押加连带责任保证 以期房作抵押 住房置业担保 3．抵押加购买住房贷款保险 住房贷款保险是指，借款人作为被保险人，因意外或疾病导致死亡或残疾等自然原因，或因失业、经济收入下降等社会性原因致使无法继续全部或部分归还贷款本息时，由保险公司代借款人偿还全部或部分所欠贷款本息的行为。 4．质押担保 借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。 5．连带责任保证 保证单位为借款人全程提供连带责任保证，借款人不能如期还款时，由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本息、罚息及费用。 五、住房置业担保 (一)住房置业担保的概念 住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司(以下简称担保公司)，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 （二）住房置业担保的作用 1、提高房屋购买力 2、减小开发商的负担 3、防范和转移风险 4、提高个人住房贷款申请的成功率、降低贷款门槛、简化贷款手续 (三)住房置业担保的程序 1．借款人向担保公司申请住房置业担保 申请住房置业担保的借款人应具备下列条件： (1)具有完全民事行为能力； (2)有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件； (3)收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力； (4)已订立合法有效的住房购销合同； (5)已足额交纳购房首付款； (6)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。 2．担保公司受理借款人的申请 3．签订有关合同、办理有关手续 4．解除担保 (四)住房置业担保公司 担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。 担保公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司，其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。担保公司的资金运用，应遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。 担保公司从事的业务范围:置业担保和房地产经营业务 提留担保保证金 建立担保风险基金 担保贷款余额的规定 第二节 个人住房贷款工具 一、月等额偿还按揭贷款 月等额偿还按揭贷款(ConstantPaymentMongage，CPM)方式是指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。 其