房地产销售定价及销售模式.说课.pptx

1 谨呈：成都御景置业有限公司 【御景天街】 商铺定价及销售模式策略 Shops pricing strategy 2015年1月 2 御景天街公式总产值统计 层数 公示总产值 建筑面积 每层公示单价 1F 14820 4647.74 31886 2F 12470 6042.43 20637 3F 7010 5656.46 12393 4F 996 1107.02 8997 5F 672 896.64 7495 小计 35968 18350.29 　 车位 804 134个 6万 合计 36772 　 　 御景天街公示总产值为3.6亿元 3 1F 最高价 37106 最低价 28421 2F 最高价 25542 最低价 17262 3F 最高价 15649 最低价 10526 4 Part1 商铺定价策略 Part2 项目销售模式 Part3 项目自持建议 5 Part1 商铺定价策略 6 1.1 项目各层均价推导 7 价格制定原则 原则一、保证项目价值和利润相对最大化；同时保证商业部分实现最大可能顺销，2015年上半年实现清盘； 原则二、在对本项目运作策略思考的基础上，要考虑市场环境和公司财务需求，参照主流价格水平，综合考虑市场走势，建议 项目采取“稳中求进”的价格策略； 原则三、在合理空间范围内价格逐步拉升，相邻批次间价差不要拉的过大； 原则四、制定合理的、有效的开盘前优惠措施，刺激和调动客户热情； 原则五、在具体价格策划中，入市价格应为后期炒作促销预留空间。采取以概念价切入市场的方式、抛出低概念价进行宣传，制造热点，给客户造成项目升值认知，利于后期推广； 原则六、商业定价根据蓄客情况在后期即时调整。 8 御景天街项目的定价方法众多，包括成本定价法、竞争楼盘对比法、目标群体消费力预测法、市场价值定价法、租金收益还原法等。 针对目前项目情况、市场情况等具体因素，本项目商业采取“楼盘对比法”和“租金收益还原法”推导出项目商业价格。 选择具有可比较的3个项目进行比较，万达广场，华侨凤凰城，龙年国际。 对比内容包括：区域位置、区域环境、业态规划、项目周边人群、特殊环境、企业品牌、开发呈现能力等多方面进行权重比较。 价格策略——楼盘对比法 商业价格 项目 价值权重 环境价值40% 区域价值 40% 区位环境 10% 交通环境 20% 人流状况 30% 开发价值30% 总体规划 35% 产品 35% 业态规划 10% 商业配套 20% 品牌价值30% 开发商品牌/实力 40% 物业管理能力 20% 商业运营能力 20% 开发呈现能力 20% 项目 价值权重 本项目商铺 万达广场 华侨凤凰国际城 花样年·龙年国际 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 环境价值40% 区域价值 40% 100 16.00% 120 19.20% 105 16.80% 105 16.80% 区位环境 10% 100 4.00% 135 5.40% 100 4.00% 110 4.40% 交通环境 20% 100 8.00% 130 10.40% 105 8.40% 100 8.00% 人流状况 30% 100 12.00% 125 15.00% 105 12.60% 95 11.40% 小计 100% 　 40.00% 　 50.00% 　 41.80% 　 40.60% 开发价值30% 总体规划 35% 100 10.50% 140 14.70% 90 9.45% 135 14.18% 产品 35% 100 10.50% 135 14.18% 95 9.98% 130 13.65% 业态规划 10% 100 3.00% 140 4.20% 90 2.70% 120 3.60% 商业配套 20% 100 6.00% 145 8.70% 95 5.70% 130 7.80% 小计 100% 　 30.00% 　 41.78% 　 27.83% 　 39.23% 品牌价值30% 开发商品牌/实力 40% 100 12.00% 155 18.60% 130 15.60% 135 16.20% 物业管理能力 20% 100 6.00% 140 8.40% 115 6.90% 130 7.80% 商业运营能力 20% 100 6.00% 140 8.40% 100 6.00% 125 7.50% 开发呈现能力 20% 100 6.00% 95 5.70% 90 5.40% 110 6.60% 小计 100% 　 30.00% 　 41.10% 　 33.90% 　 38.10% 总计权重分值比例 100% 　 100.00% 　 132.88% 　 103.53% 　 117.93% 类比楼盘均价 /