第一章投资中的基本问题(删)介绍.ppt

思考练习题 李某为购买某商品住宅，申请了抵押贷款9万元，年利率为12%，贷款期限为30年，采用等额还本付息方式 ，请完成下列计算： 1）按年复利，每年末还贷，则年抵押贷款常数是多少 ？年还贷本息额为多少 ？ 2）按月等额还本付息，则月抵押贷款常数是多少？月还本付息额为多少 ？ 3）按月复利，每年末还款，则年还本付息额为多少？ 解：1）已知P=90000，n=30,r=12% 经济意义：如果每月计息，但是到每年底再等额还款，则这笔款项是多少 3）由名义利率求年有效利率 把月还贷本息额进行等值换算，求年还贷本息额 已知A=925.74，i=1%,n=12,求F 房地产投资分析第1章 * 第二节房地产投资分析概述 四、房地产投资分析的内容 8．决策分析（即方案比选分析） 某些时候，投资者需要从各种投资方案中选择一个或几个投资方案，用于投资活动。当投资者资源有限的时候，就需要对投资方案再进行比选。 至此，一项完整的房地产投资分析过程才算完结。 第二节房地产投资分析概述 四、房地产可行性分析与投资分析的不同 房地产可行性分析与房地产投资分析非常相似，它们都是针对某个房地产项目的分析，它们都需要进行财务评价和风险分析，但是它们也有差别，具体表现在： 1.投资分析都是从企业的角度来分析的，是为了说服自己；而可行性分析有时是为了说服别人，即作用不相同 2.投资分析基本上是一种纯经济上的或财务上的分析；而可行性分析除进行经济上的论证外，还需要从技术的角度，从社会效益和环境效益上进行评价。 3.投资分析都是投资决策前的分析，而为了说服别人的可行性分析都是在项目决策之后的一种分析。 第三节 房地产投资分析中常用的基本概念 一、关于投资价值 如何判断项目（地块）是否具有投资价值？ 对不同投资者而言，同一物业（地块）的投资价值是否相同？ 第三节 房地产投资分析中常用的基本概念 1．交易价格 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。 2.最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。 第三节 房地产投资分析中常用的基本概念 3．市场价格 市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。 4．交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。 如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方 。 第三节 房地产投资分析中常用的基本概念 5．投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格。也可以理解为，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。 但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。 第三节 房地产投资分析中常用的基本概念 6．投资价值与市场价值的不同 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。 就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。 第三节 房地产投资分析中常用的基本概念 二、关于现金流量 1.现金流量的相关概念 资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。 资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流出量具体是指由于投资项目实施而引起的资金支出的增加或资金收入的减少。 净现金流量=现金流入量－现金流出量 第三节 房地产投资分析中常用的基本概念 2.开发后出售房地产项目时的现金流量 项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）、贷款本息偿还、经营税金及附加、土地增值税之后的余额。 3．开发后持有房地产项目时的现金流量 这种时候的净现金流量主要与净租金收入或净经营收入有关，同时考虑每年还本付息因素。在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。 第三节 房地产投资分析中常用的基本概念 4．置业投资项目的现金流量 置业投资的现金流量通常