第08章假设开发法.pptVIP

第八章 假设开发法及其运用 第一节 假设开发法概述 一、假设开发法的概念 ■假设开发法又称剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税金和利润等来求取估价对象价值的方法。 ■假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 二、假设开发法的理论依据 ■假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 ■假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。 ■假设开发法更深层的理论依据是类似于地租原理，只不过地租是每年租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性价格剩余。 三、假设开发法适用的估价对象和条件 ■假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产。 ■例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建)。 ■一般地，我们把假设开发法适用的对象统称为“待开发房地产”。 ■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。 ■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值。 适宜采用假设开发法估价的社会经济环境： ①要有