第八章融资决策与融资管理ppt.ppt

* 第八章 融资决策与融资管理 * 第八章 融资决策与融资管理 知识要求 通过本章的学习，掌握 ●资本成本的含义 ●利用边际资本成本的概念在相互竞争的融资方案间进行选择的方法 ●财务杠杆的概念及其在融资决策中的作用 ●房地产融资管理流程 ●房地产融资计划书的内容 技能要求 通过本章的学习，能够 ●利用边际资本成本和财务杠杆的概念在相互竞争的融资方案间进行选择 ●编写简单的房地产融资计划书 第八章 融资决策与融资管理 * 第一节 资本成本与融资选择 －、资本成本的含义和影响因素 （一）什么是资本成本 1.资本成本　是指房地产企业为筹集和使用长期资金（包括自有资本和借入长期资金）而付出的代价，体现为融资来源所要求的报酬率。 2.资本成本的作用： 从融资角度看，资本成本是选择资金来源、确定融资方案的重要依据，企业力求选择资本成本最低的融资方式。 从投资角度看，资本成本是评价投资项目、决定投资取舍的重要标准。 资本成本还可用作衡量房地产企业经营成果的尺度。 3.资本成本有多种形式： 在比较各种融资方式中，使用个别资本成本，包括普通股（或者留存收益）成本、长期借款成本、债券成本； 在进行资本结构决策时，使用加权平均资本成本； 在进行追加融资决策时，则使用边际资本成本。 第八章 融资决策与融资管理 * （二）影响资本成本的因素 1.总体经济环境：决定了整个经济中资本的供给和需求，以及预期通货膨胀的水平 2.证券市场条件：影响证券投资的风险 3.企业内部的经营和融资状况：关系到经营风险和财务风险的大小 4.项目融资规模 ：影响企业资本成本 第八章 融资决策与融资管理 * 二、边际资本成本与融资决策 （一）边际资本成本的概念 边际资本成本 是指追加投资的资金成本。 在多种融资组合的情况下，边际资本成本需要按加权平均法计算，此时边际资本成本是追加融资时所使用资本的加权平均资本成本。 第八章 融资决策与融资管理 * 例3：边际资本成本的计算 东海房地产公司投资5000万元开发商用房，现拟追加投资1000万元，东海房地产公司的资本结构为：债务0.65、留存利润0.35。若仍按此资本结构来融资，个别资本成本预计分别为：银行贷款为8％，留存利润为12％。试计算该追加融资的边际成本为多少？ 该追加借款的边际资本成本为： 0.65×8％＋0.35×12％ ＝9.4％ 东海房地产公司计划向银行借款400万元用于开发一小型商业用房，贷款利率10%，期限1年。假如开发商能够以10%利率筹集的资金限额为600万元，超过此限额利率将上调至12%。现在因项目开发的需要，开发商实际需要借款600万元，即在400万元借款基础上追加借款200万元，那么这200万元追加投资的边际资金成本为10%。 如果项目的设计发生更改，开发商实际需要借款700万元，追加投资100万元，那么这100万元的边际成本是多少？ 这100万元的资金成本不仅包括12%的利息，还要包含2%的附加利息成本。600万元的附加利息是12万元，这12万元构成100万元的边际成本的一部分。所以100万元的边际资本成本就是12%+ =24% 第八章 融资决策与融资管理 * （二）利用边际资本成本进行融资选择 房地产企业或者投资者面临多种融资选择。既可以留存利润（或者发行股票）来融资，也可以发行债券或者向银行借款。而每种融资方式又有不同的要素组合，比如借款利率，借款金额，期限，融资条件等等。投资者需要在多种融资方式中进行选择，以期降低资本成本。 第八章 融资决策与融资管理 * 例4：单一的融资选择 东海房地产公司正在开发商业写字楼，投资1000万元，需要向银行借款。银行提供了两种贷款供选择：其一：贷款成数60%，期限2年，利率12%；其二：贷款成数70%，期限2年，利率13%。两种贷款均为到期一次还本付息。如果你是财务部门经理，你会建议公司采用哪种贷款？ 解析过程：比较两种贷款，第一种贷款金额小，只有600万元，但是利率低一些；第二种贷款虽然利率高一个百分点，但是贷款金额多出100万元。现在的问题是东海房地产公司追加投资100万元是否合算？从表面分析，100万元追加借款的成本应该是13%，可是事实并非如此。如果借款人想多借100万元，不仅要支付13%的利率，还需要为700万元中的前600万元多支付1%的利率。按照复利法则，600万元的1%利息为：600（1+1%）2 -600=12.06万。按照13%的利率，12.06万元相当于每年支付多少呢？查年金终值表，12%和14%利率所对应的期限2年的年金终值因子分别为2.12和2.14，取算术平均数，则13%利率对应的年金因子为2.13，所以每年支付5.66万元（12.