第六章物业基础管理综述.pptVIP

（二）物业设备设施的运行管理 物业设备设施运行管理的主要内容是：建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行标准及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。 做好物业设备设施的运行管理工作应从以下三个方面着手： 1．熟悉物业设备设施的运行特点 2．熟悉物业设施设备的运行目标 3．熟悉物业设备设施运行管理的主要内容 （三）物业设备设施的维修管理 设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。 设备维修管理的内容包括：设备的定期检查、日常保养和建立维修制度、维修质量标准、维修人员管理制度等。 四、具体设备的维修与保养 主要包括供电设备的维修与保养、供暖设备的维修与养护、给排水设备的维修与保养、电梯的维修与保养以及楼宇自动化技术设备维修与保养五个部分的内容。 本章小结 1．房屋维修管理工作主要包括对房屋的日常养护，对破损部位的及时修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善和装修。房屋维修管理的内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理、房屋的日常保养以及房屋维修档案资料的管理等。房屋的维修标准和经济技术指标是房屋维修管理的科学依据，因此，应严格按国家颁布的有关规定执行。 2．房屋设备管理是物业管理中的一项重要的基础管理工作，是物业服务企业最经常、最持久、最基本的工作内容之一，在物业管理工作中占有很大的比重。 第六章 物业基础管理 第一节 房屋维修管理 第二节 物业设备设施维修与管理 第六章 物业基础管理 【学习目标】 通过对本章的学习，学生应掌握如下内容： 1．房屋维修管理的意义和原则； 2．房屋维修管理的内容； 3．房屋完损等级，危房鉴定的有关规定和标准； 4．物业设备设施管理的概念和意义； 5．各类设备管理的基本内容。 第一节 房屋维修管理 一、房屋维修管理概述 房屋维修管理是物业管理中的基础性工作，其维修对象是房屋本身，其维修管理的目的是为了保障房屋的保值增值。 房屋维修管理的具体内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。 二、房屋维修管理的意义和原则 （一）房屋维修管理的意义 1．做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证 2．做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础 3．做好房屋维修管理是物业服务企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提 （二）房屋维修管理的原则 1．坚持“经济、合理、安全、实用”的原则 2．采取不同标准、区别对待的原则 3．维护房屋不受损坏的原则 4．为用户服务的原则 5．修缮资金投资效果最大化的原则 三、房屋维修管理的内容 （一）房屋的安全检查 （二）房屋维修计划管理 （三）房屋维修技术管理 （四）房屋维修质量管理 （五）房屋维修施工管理 （六）房屋维修施工监理 （七）房屋维修档案资料管理 四、房屋的维修等级划分 （一）房屋结构的分类 中国房屋建筑结构分为4类、7等，具体如下： 1．钢筋混凝土结构 是指全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板的房屋。 2．砖混结构一等 是指部分为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内部设备齐全的单元式住宅或非住宅。 3．砖混结构二等 是指部分为钢筋混凝土结构，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不齐全的非单元式住宅或其他房屋。 4．砖木结构一等 是指材料上等，标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修，内部设备完善的庭院式或花园式洋房等。 5．砖木结构二等 是指结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。 6．砖木结构三等 是指结构简单，材料较差，室内没有上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。 7．简易结构 是指如简易房、平房、木板房、土草房、砖坯房、竹木捆绑房等。 （二）房屋完损等级的分类 房屋的完损等级要结合当地的实际情况，根据各类房屋的结构、装修和设备的完好或损坏程度等进行分类。 一般将房屋的完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房等五类。 （三）房屋维修标准 1．主体工程 主体工程主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件的维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全，不留隐患。 2．木门窗及装修工程 木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。 3．楼地面工程 楼地面工程的维修应牢固、安全、平整，不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。 4．屋面工程 屋面工程必须确保安全，不渗漏，排水畅通。 5．抹灰工程