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第九章 投资性房地产 9 财务会计 中级 Intermediate Accounting No.1 No.2 No.3 No.1 掌握投资性房地产的范围及初始计量 No.1 No.1 掌握投资性房地产的后续计量及其会计处理 No.2 掌握投资性房地产转换及处置的会计处理 No.3 学习目标 第九章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产及其特征 概念 投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应 当能够单独计量和出售。 特征 1、投资性房地产是一种经营性活动。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为经营用场所的房地产和房地产企业用于销售的房地产。 3、投资性房地产有两种计量模式。 （1）自用房地产 （二）不属于投资性房地产的项目 2、作为存货的房地产 是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。 是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 以下两种情况不属于投资性房地产 ◆企业出租给本企业职工居住的宿舍——即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。 ◆企业拥有并自行经营的旅馆饭店——不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 No.1 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 No.2 一、投资性房地产的确认 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认条件 投资性房地产 确认时点 （二）投资性房地产的确认时点 1、已出租的土地使用权 已出租的建筑物 租赁期开始日 3、企业持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期 企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期 二、投资性房地产的初始计量 2、自行建造投资性房地产 1．外购投资性房地产 应按照取得时的实际成本进行初始计量。 实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 投资性房地产——应当按照成本进行初始计量。 三、投资性房地产的后续支出 资本化的 后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本 ●企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 通过“投资性房地产 ——在建 ”账户核算 费用化的 后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。 第三节 投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 会计处理 应按固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，投资性房地产存在减值迹象的，还应按照资产减值的有关规定，经减值测试后发生减值的，应当计提减值准备。 1．按期(月)计提折旧或摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 2．取得租金收入时 借：银行存款 其他应收款等 贷：其他业务收入 一、采用成本模式进行后续计量投资性房地产 3．经减值测试后确定发生减值的 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 二、采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产 （一）采用公允模式进行后续计量的条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 即采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足以下两个条件： 会计处理 采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基