第7章 房地产估价理论与方法(4或6学时).ppt

在估价实务中，除了一些具有保护意义的特殊建筑物须采用重建成本外，一般情况下的估价都采用重置成本。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 四、路线价的其他修正 临街宽度 形状 临街状况 街 道 A B C 图9－3 路线价法的运用 一面临街地的评估 矩形地 根据其临街深度12m查深度指数表，然后根据路线价的单位情况，代入深度修正公式。 8m 8m 10m 8m 6m 12m 14m 1 2 3 4 5 7m 8m 11m 平行四边形地 将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。 将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。 梯形地 平形边与街道平行的梯形 分割成矩形和三角形,分别计算再加合； 或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加(减)价修正。 平行边与街道垂直的梯形 以中位线的深度为临街深度，按矩形地计算。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 三、评估重新开发成本的方法 单位比较法 面积比较法（分部分项法） 指数法 工料测量法 三、评估重新开发成本的方法 单位比较法：调查与对象建筑物类似的建筑物每平方米或每立方米的成本，依据它们与对象建筑物在时间和物理上的差异予以修正，得到对象建筑物的单位成本，再乘以对象建筑物的面积或体积，求得对象建筑物的成本。 面积比较法（分部分项法）：将对象建筑物先分成各个分部分项工程，如基础、地面、墙壁、楼板、门窗、屋面、装修等。然后利用各种建筑物成本测算的指南查到各分部分项工程的单位成本，分别乘以对象建筑物各分部分项工程的数量单位，再累加得到对象建筑物的总成本 。 单位比较法 某独户式住宅重置成本的单位比较法评估 可比较单位重置成本（参照基准） 800元/建筑平方米 规模及形状修正系数 1.05 基本总成本: 400平方米 × 1.05 × 800元/平方米=33.6万元 加其它修正项目(空调、厨房设备) 1.2万元 加车库及院落开发成本 2万元 总重置成本 35.8万元 面积比较法 土石挖方5400立方米× 24元/立方米 = 129600 元 楼地板5200平方米 × 77元/平方米=400400元 外墙壁3000平方米 × 80元/平方米=240000元 屋架5200平方米 × 150元/平方米=780000元 内墙 1000平方米 × 20元/平方米=20000元 天花板 1750平方米 × 40元/平方米=70000元 门窗 10000元 管道 15000元 电力系统 12000元 冷暖及通风系统 20000元 五金及其它成本 8000元 直接成本合计 170.5万元 间接成本（10%） 17.05万元 利润 (10%) 18.75万元 建筑重建成本 206.3万元 三、评估重新开发成本的方法 指数法：历史成本再修正。 估价时点上的重新开发成本＝历史成本× 工料测量法 数量调查法：通过测算建筑物开发所需要的一切人工和材料的数量（包括直接和间接成本），分别乘以它们各自的单价，再逐一累加求得对象建筑物的开发成本 。 成本估算方法中最精确的一种。 围墙工料测量法 水泥砖：98块/层 ×12层 ×1.01元/块 = 1187.76元 劳动力:1176块 × 0.88元/块=1034.88元 山 墙