余明轩房地产投资第十一章房地产投资可行性研究总结.pptVIP

第十一章 房地产投资可行性研究 第一节 房地产投资可行性研究内容 一、可行性研究的含义和目的 含义：项目可行性研究，是指具体实施某一投资建设方案前，对投资项目从不同的角度和方面进行综合、全面地调查研究和分析论证，为项目决策提供科学依据，以保证投资项目经济上的合理性、财务上的盈利性、技术上的先进性以及社会上的协调性等等。 目的：实现投资项目决策的科学化、民主化，减少和避免投资决策的失误，提高投资项目的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用 （一）可行性研究是项目投资决策的科学依据 可行性研究的目的是将风险展现出来并降到最低程度。任何一个投资项目，尤其是大中型项目，建设过程中不确定因素很多，涉及面也很广，单凭决策者的主观经验和感觉进行决策是远远不够的。 前期的可行性研究可以从经济、社会、技术等多个方面对项目进行分析、评价、从而判断出这项工程应不应该建设或采取哪种方案建设能取得最佳效果，作为开发建设项目投资决策的科学依据。没有经过可行性研究分析的房地产投资项目是缺乏科学论证环节的项目，一般不应给予批准立项。 （二）可行性研究是项目评估的依据 可行性研究具体分析了项目建设的必要性与可行性，选择出最优方案并做出了明确的结论。项目评估是建立在可行性研究基础上的，是对可行性研究报告的分析、论证、评价，提出项目是否可行，所选方案是否最优化，从而为最后的投资决策提供参考意见。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据 房地产开发以及其他大型开发项目需要投入的资金数额很大，项目资金的筹集显得格外重要，银行贷款在资金构成中一般会占到项目总投资的70%左右。可行性研究报告中涵盖了项目财务、经济效益、贷款清偿能力等详细数据指标以及筹资方案和投资风险等，可以作为银行对投资项目申请贷款时，贷款或拒贷的参考依据。 （四）可行性研究是开发商与各有关部门签订合同的依据 投资项目的开发建设时一项相当复杂的系统工程，是由社会上多个部门合理分工、共同协作而完成的，单凭开发商单方面的能力是远远不够的。可行性研究是开发商与其他各有关部门签订合同的依据。在可行性研究报告经过评审通过之后，开发商会与原材料供应商、承包商等有关部门共同洽商项目建设开展的具体事宜。 （五）可行性研究是项目设计等基本建设前期工作的依据 在整个项目的建设过程中，可行性研究只是其中一个重要的组成部分，此后的工作安排、工程设计以及设备的采购、安装、投入使用等都将依次进行。虽然在实际操作中，项目设计和可行性研究是在两个不同的阶段进行的，但项目设计中的项目规模、设计标准、建设方案、项目选址、配套设施等要求与可行性研究报告的内容具有密切关系。 （六）可行性研究是环保部门审核项目环境效益的依据 环境效益分析时可行性研究中不可缺少的一部分，在进行项目可行性研究时，必须对项目的环境影响作出评价。另外，主管部门在审批可行性研究报告时，要同时审查项目的环境保护方案。 三、可行性研究的依据 （一）国家和地区经济建设的方针、政策以及长远规划 国家和地区经济建设的方针、政策以及长远规划是国家为了实施经济宏观调控，对整个国民经济和发展方向进行的总体性规划与部署，对国家的长远发展有着战略性的指导意义。因此，在对具体项目进行可行性研究时，必须以这些宏观的政策方针为指导，否则可行性研究很难对项目的实际价值作出正确的判断。 在房地产项目投资过程中，国家和地区经济建设方针政策具有重要的影响，可行性研究应对它们特别重视。 （二）批准的项目建议书或同等效力文件 在进行具体的项目可行性研究之前，应获取批准的项目建议书。项目建议书主要是从项目建设的必要性方面考虑，对拟建项目的大致轮廓进行设想和描述，同时也作出项目建设的初步可行性分析。项目建议书是项目开展前各项准备工作的主要依据，只有经有关管理部门批准后，才能一次开展接下来的工作。具有同等效力的其他文件也能作为可行性研究的依据。 （三）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划 城市总体规划以及详细规划对投资项目的影响是不容忽视的，其影响直接而又具体。项目可行性研究不但要以国家和地区的经济建设方针政策为指导，同时也要充分考虑项目所在城市的总体规划、详细规划以及交通等市政基础设施因素。 （四）可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会、人文等资料 在对项目建设进行地段选择、建设设计以及经济技术评价的过程中，自然、地理、气象、地质、经济、社会、人文等基础资料是必不可少的，它们从不同侧面对投资决策造成间接或是直接的影响。 （五）有关工程技术方面的标准、操作规范、指标、要求等资料 政府有关管理部门和行业协会针对建设工程技术问题颁发了一系列的技术法规，规定了不同类型工程的标准