商业地产策划方案提报案重点剖析.ppt

* 大通项目提报的十个问题 DATONGXIANGMUTIBAODESHIGEWENTI Contents 目录 十个要解决的 基础问题 01 02 九个节点 03 八个销售手段 七个包装手段 04 05 六个时间控制点 06 五个销售质量控制点 07 四个硬性的时间控制段 08 三个目标的实现 09 两个达成 10 一个追求 第一章、十个要解决的基础问题 1.1 住宅部分 1.1.1 能提供的不含回迁由代理公司销售的总房源数和总面积； 1.1.2 目前按照大通项目周边住宅价格构成情况制定的价格体系； 附：住宅市调表 价格：2800元/㎡—3500元/㎡之间 1.1.3 住宅部分户型分配比例的合理性； 1.1.4 住宅部分的销售控制； 1.1.5 住宅部分资料的提供（规划书、景观设计书、五证等） 为便于快速消化，主要要注重前期积累，计划开盘前对外投放房源为总房源的五分之三，分期入市，交给售楼部的房源，按照开发商单位对于资金的要求为基础，但登记客源应该在开盘前达到100户左右，储备客源达到300户左右，等商业初具规模后，调整价格再行售卖。 A户型标准层建筑平面图 B户型标准层平面图 商业部分总面积和各楼层面积含全公摊、不 含建还的，能作为销售或招商的确定数字； 1.2 商业部分 商业部分价格制定； 商业部分销售控制及推广手段； 商业部分定位策略； 商业部分的资料提供； 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 第二章 九 个 节 点 2.1 住宅节点 2.1.1.售楼部、样板房和售楼部周边景观单元展示； 2.1.2.物业管理手段的明确以及交房标准； 2.1.3.促销手段； 附售楼部参考概念方案 特价房 开盘优惠价 一次性付款优惠政策 各层定位及围绕定位所指定的设计方案调整 销售与招商的矛盾 商业促销行为的制定 五交化公司项目即将带来的冲击 了解竞争对手 商业节点 2.2 商业节点 目前商业资源储备数据 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 第三章 八 个 销 售 手 段 3.1住宅部分 销售的饥饿控制 3.1.1 VIP 3.1.2 售楼部的视觉及体验 3.1.4 立足本地的宣传方式 3.1.3 面对西宁的宣传策略 3.2.1 先大再小的销售序列 3.2.2 亲力亲为的销售方式 3.2.3 随机应变的销售商业模式 3.2.4 3.2 商业部分 第四章 七 个 包 装 手 段 4.1 售楼部包装 4.2 基础包装汇报（附：项目名称及LOGO设计样稿） 4.3 商业活动营销 4.3.1. 视商业裙楼建设速度，在不影响楼面正常施工的前提下，进驻一些大型商家进行阶段性试麦，吸引人气，招揽商气； 4.3.2.举办家电节、服装节、家居节等，就是要把项目的商气做的红红火火的，让大通本地商户觉得我们的项目商气比对面要棒； 4.3.3.商户集体签约，举办大型签约活动，用签约商户带动观望商户下定决心进驻； 广告 培训与说辞的形成 售楼部软件准备 相关物料 4.4 4.5 4.6 4.7 施工现场广告、售楼部单页及宣传物料、对外广告（SP）商业部分主要面对西宁、可在恰当的时间段投入短信或者电视广告 楼书、置业单、售楼部视频广告、沙盘、户型模型商业模型、展板、销控表 纸杯、抽纸、纸袋、文 件袋及相关接待道具 正在编制 ? 住宅装修效果展示图 ? 商业装修效果展示图 第五章 六 个 时 间 节 点 5.1 5.4 5.3 5.2 5.6 5.5 进场前积累 六个时间节点 售楼部建成后的积累 开盘前期的积累 施工进度与销售进度 开盘时间的确定 开盘后的几个包装点 5.6 开盘后的几个包装节点详讲 节假日 样板房呈现 封顶 准现房 现房 助推社会活动 大品牌入住恭贺 楼层销售完成优惠活动 其他策划活动 第六章 五 个 销 售 质 量 控 制 点 6.1 ?形象及销售行为准则控制； 现场工作人员销售行为，无论甲乙方，均以乙方制定的售楼部相关工 作标准为执行依据； 6.2 6.3 6.4 6.5 ?销售计划控制； 销控是促进销售和拉伸价格的重要手段，销售控制以开发商的销售计划为依据制定，确定当季销售的房源、价格、销售政策等手段； ?回款计划控制； 按照施工进度、证件办理速度制定合理的回款计划 ?客户文件及销售文件控制； 客户文件和销售文件全程保留，最后向开发商移交 ?销售流程控制； 按照乙方提供的销售流程，汇同开发商财务部制定唯一的销售单据交割流程； 第七章 四 个 硬 性 的 时 间 控 制 段 ? 施工进度和付款额有密切的关系 7.1 施工进度时