银河科技港-策划定位报告.pptVIP

项目概况： 总建面：101708平米 容积率：1.997 建筑密度；32.83% 绿地率：38.3% 地下车库：230辆 地块性质：工业用地 用地年限：50年 自己持有部分：1-2栋、7栋、10栋、11栋。 对外出售部分：3、4、5栋、6栋、12、13、14栋。 3、项目SWOT分析 内部环境 外部环境 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 经开区行政中心-文体中心旁，位置优越 呈黄公路开通后，交通将更便利。 项目为工业用地，使用年限为50年 项目处于政府规划重点发展区域，优惠政策较多； 项目不直接毗邻春漫大道，昭示性稍弱； 工业用地，部分客户具有一定抗性； 周边商务商业配套较弱； 机会（Opportunities） SO基地指向：发挥优势利用机会 WO基地指向：借助机会克服劣势 园区产业聚集，商务商业需求猛增； 3-5年将成为区域中心； 充分利用经开区的政策优势，吸引产业投资人群； 提升产品品质，提高附加值，丰富产品功能及相关配套，增加卖点，走差异化道路，突出竞争力。 从产品的外立面及形象、品质、配套工程上提高产品品质。 充分利用强调区域优势及自身配套来打消客户抗性。 威胁（Threats） ST基地指向：发挥优势战胜威胁 WT基地指向：克服劣势避开威胁 周边交通条件较为拥堵 区域内潜在普通写字楼供应量大，未来竞争激烈 A．强调产品的独特优势，提高产品质量，抵抗竞争。 B．用项目软性设施服务来营造办公氛围，弥补配套的缺陷； 选择正确的入市时间，保持产品在一定时间内拥有较强的市场竞争力。 从产品、物管服务、内部配套等各个方面的细节来体现产品品质，提高竞争力。 小结： 位置好：经开区行政中心、CBD中央商务区 交通好：三城之间的黄金交通中枢。 硬件产品及软件服务：具有可提升空间。 产品品质-政策-配套-服务：避免普通同质化竞争，走一条高端差异化、性价比超值的竞争之路。 劣势：周边整体商务环境较弱，工业用地的产权年限和贷款办理、偏大的户型设计。 四、项目价值分析 理想+现实的最高端价值产业园 （参考国内各个产业园等案例） 商圈价值：区域发展中心.中央商务区CBD商圈 地段价值：经开区行政中心旁.毗邻春漫大道 交通价值：三城交通中枢，8-15分钟到达市政府、新机场、新螺蛳湾-新亚洲板块。 物业价值：汇集生态办公、精装公寓、商务酒店、高品商业、顶尖会所、商务中心、高档餐厅、健身中心、员工食堂、员工活动中心、服务中心等多功能为一体的云南最高端精品产业园。 环境价值：毗邻经开区文体中心、马料河湿地公园、大观山园博园，是信息产业基地内不可复制、不可再生的中心资源。 景观价值：室内外生态园景、水景设计、特别灯光与声学设计、后勤区设计、企业品牌标识设计。 定制价值：定制独栋办公、整层-分层定制空间、首层商业空间、顶层花园赠送等，具CBD未来强大升值潜力——自用、投资、经营。 8. 精装价值：公共空间（入户大堂、门厅、走廊、电梯间、玻璃幕墙、生态水景花园、灯光工程、公共卫生间等） 9. 公寓价值（可选择）：星级酒店标准装修、赠送全套家具、灯具、电器。 10. 硬件价值（可选择）：结构、外墙、门窗、电梯、供电、供暖（中央空调、大堂地板采暖）、供水、燃气、外窗（双层中空玻璃）、智能化（可视对讲、电子巡更、红外监控、有线电视、卫星电视、背景音乐、紧急广播系统）、电话预留接口、高速宽带（语音数据接入、远程视频会议）、安防系统（门禁系统、入侵报警系统、出入口控制系统、电视监视系统、巡更系统、车库管理系统、消防保安监控中心）、消防自动化、新风置换系统、电费分户、公共空间指示系统。 11. 配套价值：唯一具备“顶尖会所-商务中心-会议中心-高档餐厅-健身中心-员工食堂-活动中心-服务中心”8大内部配套设施的最高端产业园。 12. 商业价值：首层商业空间是高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。 12. 服务价值：商务服务（商务接待、翻译、秘书、办公设施租用、公关活动举办、打字、订票等数十项服务）、生活服务（清洁卫生、送餐、快餐、宴会、茶饮咖啡、水电维修等数十项服务）、保安服务等。 13. 政策价值：代理或代办入驻企业的税收等政策优惠。 14. 招商价值：对接市科技局、电子信息化招商分局，成为政府招商的企业协助平台。 15. 科技价值：以电子信息、软件制造、新材料新能源、光机电一体化、生物医药新技术等五大产业为引导，强调科技企业集聚效应。 16. 资本价值：中小型高新科技企业的孵化服务、融资平台、创业服务。 17.资讯价值：与全球资讯同步，可接通CNN、BBC、NHK、凤凰卫视……等卫星电视频道，唯一同步高星级酒店的高级精品产业园。 18. 企业价值：“银