天恒阎村地块定位及物业发展建议介绍.pptx

天恒房山项目 定位及物业发展建议报告;;战略思考;目标分析;;近2年来GDP 增速放缓，2012年GDP增速继续下降至7.7%，GDP增速直接受到房地产调控的影响;房地产投资额占比继续下降至近5年来最低点，但仍在小幅增长；住宅投资额有所下降，政策性住房投资额继续上升;CPI经过短暂回落依然回到高位，通胀压力依较大，居民收入水平稳中有升;宏观市场;主流政策性住房类型;上半年北京居住类用地多为底价成交，下半年则触底反弹，底价拿地几乎绝迹;『商品住宅供应』 2012年商品住宅供应同比小幅减少，但下降速度相比2011年有所减缓；月度来看，呈上升趋势，9月供应量爆发;『商品住宅成交』12年市场表现为量升价跌，市场逐步走出低迷，进入13年市场一路走高，形成量价齐升的市场表现;『商品住宅存量』成交量的反弹，使得2012年存货压力终得缓解， 年底存量套数降为8万套，比11年底的10万套下降25%，并已略低于2010年;;;房山规划;阎村镇以石化新材料和现代新兴产业形成产业发展带， 是房山区经济发展的第二梯度区域。重点发展石化新材料、现代生物农业和生产性服务业等战略性新兴产业； 其次，轨道交通房山线及西延发展轴将推动阎村镇经济快速发展，拉动本地产业技术、人才与外部环境的连通。;交通系统;重大项目建设;规划小结;;区位交通;地处阎村镇中心位置，步行尺度内具备基本生活配套，城市级聚集商业配套主要依赖于良乡及奥莱;项目四至;项目指标;本体小结;;2012年至2013年12月，北京市热点区域共成交土地约1491万平米，高单价地块频出，房地产市场热度空前提升;;;;11-13年房山区已成交未转化为项目土地共13块，总建面约241万平米，容积率整体逐年走低，13年多1.5-1.6；阎村13年成交两块地，总建面16.55万平米，容积率1.5;五环内土地;版块;版块;项目名称;区域走势;区域市场小结;;别墅供应同比增长止步于2011年，2012年小幅下降；联排、独栋和叠拼几乎三分天下，其中独栋同比增长，联排下降;整体量升价跌，成交量逆转2011年下降趋势，同比增长38%，均价首次同比下降，降幅为7%；联排占比最大为44% ，叠拼和独栋相当;2009－2012年北京别墅市场成交面积区间主要为300m2以下，占比约44%，为市场主流热销区间； 热销总价区间主要为400万以下，占比近29%； 数据分析表明面积在300 ㎡以内，总价600万元以内别墅产品市场走量较好 。;从物业类型来看，独栋、联排因产品形式及总价影响，依然是市场供应及消化主力,需求稳定; 独栋别墅作为市场稀缺产品形式，月均消化约3万平米; 联排别墅以其独特的性价比优势、符合当前政策下的产品形式及总价因素需求稳定，月均消化3.74万平米左右。;双拼作为别墅过渡型产品对别墅容积率、溢价等方面贡献有限，且新政后客户一步到位观念增强，过度类产品相对尴尬。 双拼产品因其尴尬的产品形式、较高的总价、对容积率贡献少等原因在售较少，月均去化0.4万平米左右； 叠拼因其性价比、产品形式等原因12年集中释放，如中建红杉溪谷、华润润西山等，月均去化1.5万平米左右； ;当前北京别墅市场证载存量;区域;;旭辉御锦;阳光邑上;市场平台对比;市场平台对比;市场平台对比;;市场小结;;位置; 世茂维拉项目位于地铁房山线广阳城站西南出口向南300米路西。 项目首期洋房与叠拼别墅预计2013年11月入市，其中洋房面积99平三居，预计售价25000-26000元/平米，叠拼150-160平，预计售价35000万元/平米左右。 推广活动：新浪电商，10月19日谦手世茂活动； 计划巡展、派单。 周有效来电：400左右；周有效来访：180左右。;热点片区/低密度/商业配套;城建2号地;9#地 根据用地指标、楼面地价、万年西南部操盘经验（万年花城等）预计项目以大户型为主;;;北京市常驻及外来人口统计（单位：万人）;『购买能力』人均可支配收入逐年递增，当前消费能力有所增加;登记结婚人数(对);;大西南客户流向分析：海淀、丰台西部为客户主要输出地，房山、大兴西部、昌平西部为客户主要承接地;根据城市外围高单总价项目（类似总价区间项目）寻找类似项目进行客户分析;门头沟——V7西园;门头沟——西山艺境;西山艺境客户置业目的多为居住环境改善及面积改善，认可居住环境，注重产品功能、产品形式及外在形象，注重生活氛围;门头沟——华润·润西山（洋房）;丰台——中海九号公馆;大兴——华润公元九里;项目;极致放大对位的产品价值优势 对项目产品价值体系的梳理与极致展演;;;价值梳理;城市新兴居住区·可享受又自我回归的·更懂你的低密精致“会生活”社区 可享受的：支付得起