物业管理实务知识详细分析.ppt

物业管理实务知识 主讲人:方向明 政府、开发商、物业管理公司、业主、业主委员会之间是什么样的关系？ 1、政府与后面几个主题的关系是指导与被指导、监督与被监督、协调与被协调的关系。 2、后者所做决定和行为不得违反国家的法律法规及政府的有关规定。 3、业主大会、业主委员会与物业管理公司之间是委托与被委托的关系，双方是平等的民事主体。业主委员会是业主大会的长设机构，代表业主大会行使权利和履行义务。业主大会是由全体业主组成的，业主有权参加业主大会，享有投票权、选举权和被选举权。 业主享有哪些权利？ 所有权。业主对专有部分享有充分自由的占有、使用、收益和处分的权利，即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉。 相邻使用权。业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请求其他业主的专有部分或公用部分的权利。比如：为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼上业主的地板，楼上业主不得拒绝。 对共有部分的使用权。对于共有部分，业主可以合理地善意地使用。 收益权。如共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相应分额的利益。 表决权。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。 参与制订规约权。即参加全体业主大会，参与制订和修改公约、管理规则等权利。 选举与罢免管理机构人员的权利。即参加业主大会，选举管委会成员，罢免管委会成员以及通过管委会罢免物业管理公司的权利。 请求权。即依据管理公约请求召开业主大会、请示管理机构正当管理事务，请求收取分配共有部分应得的利益、请求停止侵犯共同利益的行为的权利。 什么是建筑物区分所有权？ 建筑物区分所有权指区分建筑物专有部分所有权、共用部分持分权及因共同关系所生的成员权等三要素构成的特别所有权。 建筑物区分所有权专有部分指建筑物中具有结构和使用上能够独立存在的部位，它以墙壁、天花、地板为间隔构成具有一定长、宽、高的立体空间。 商品房销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的共用建筑面积之和。商品房套内建筑面积由三部分组成：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑之间的分隔墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 建筑物区分所有权共有部分的共有权 《民法通则》第78条中共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的分额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。 只有夫妻共有、家庭共有、继承人在财产分割前对遗产的共有三种共有是共同共有，其余的共有都是按份共有。 按份共有在使用权能上可表现为轮流使用如电梯的使用、网球场的使用，和共同使用如游泳池、楼梯的使用，以及分割使用如停车场车辆的停放等方式。 对于小区公共收益的处分方式上通常是按共有部分之应有比例来共同享有，如共有设施停车场对外出租获取的收益的处分通常方法是列入公共基金，公共基金属业主按份共有，因此共有部分的收益分配上是按份共有。 业主成员权的投票权在国际惯例都是按公共分摊部分之应有比例或与业主户数相结合的两种方式来行使。因此公共事务的管理权能也是全部或部分按业主以公共分摊部分之应有比例来表决。 在公共部位的维修养护义务上，维修养护费用在物业管理行业通行的做法是按公共分摊部分之应有比例来分摊或从公共基金中支出，因此从业主履行的义务上可以看出是按享有权利的比例来承担。 发展商“买高层送天台”是否成立？ 在房地产交易中经常出现有开发商“买高层送天台”的广告，天台是建筑物区分所有权人共有，在开发商销售之前，建筑物包括天台大产权属开发商所有，开发商在向第一个业主销售时可以承诺“买高层送天台”，但这是以区分共有人—开发商放弃原本享有的天台共有权为前提的；当开发商向第二个业主销售物业时，虽然开发商可以放弃原本享有的天台共有权，但开发商无法替代其他业主作出放弃享有天台共有权的申明，开发商此时奉送的天台应归属于全体包括开发商在内的业主共有。即使该天台由于其空间位置特殊，只能是某一业主单独使用，其他业主不可能享用，但仍不会影响其他业主对该空间享有的所有权，进行合法的利用。 公用部位、设施设备及景观权 公用部位、设施设备指除个体业主专有、部分或区域业主共有、土地所有权公有、其他公用事业所有外的所有物业、设施设备，如公共文娱场所、会所、路灯、配电房、二次供水设施、道路、公共停车场等，以及小区绿化、园林景观、建筑小品、楼宇及屋顶造型、外墙面等构成小区环境、面貌或风格，应属全体业主公有。供电、供水或通信线路等主干点至市政管道或线路分支点部分可能是市政设施，也可能是全体业主所公有，界定的方法是看由谁出资建设、购房款是否已包含该费用。 “景观权”属于全体业主所公有，它是一种虚拟的所有权。作为小区风貌的楼宇外墙面颜色、立面造型、绿化、道路