7第4章-房地产开发程序和管理- 成本控制.pptVIP

第四章 房地产开发程序与管理 ——房地产企业全过程成本管理 伦敦奥运会负债累累 预算超支飙升10倍 房地产新政与地产宏观大势 资源竞争 资本竞争 管理竞争 向管理要效益 管理规范化 法制日趋健全 消费者日趋成熟 企业规模发展 * 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争 * 4 利 润 时间 (年) 拿地就赚钱 阶段1： 资源时代 阶段2： 产品时代 阶段3： 品牌时代 客户关注质量 公司关注成本 关注 品牌与形象 理念与价值观 成本控制 成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段 5 1、缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系； 2、成本控制忽视重点： 只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制； 3、成本控制的忽视前期阶段： 通常只关注项目施工阶段过程的 “事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视； 4、成本控制手段不当： 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。 一、房地产开发成本管理中的几个问题 目前房地产开发成本控制的几个误区 谁来管 管什么 怎么管 房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区 全员成本控制 全方位成本控制 全过程成本控制 土地成本 项目建造成本 管理成本 成本管理 成本分解 资金成本 二、房地产企业成本管理的内容 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 盈利总目标 房地产成本作业过程与成本形成 土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用 管理费用 土地成本:主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。 前期费用:主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。 工程成本:主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。 城市基础设施配套费：主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，这部分成本也相对固定。 三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。 房地产开发成本（费用）所占总额的比例 目标成本管理体系 动态成本管理体系 成本后评估管理体系 责任成本管理体系 三、如何进行成本控制 事前 事中 事后 责任激励 （1）委托设计阶段需要有详尽的资料和技术指标，明确总体目标 （2）扩初设计阶段用技术经济指标考量设计方案，评价方案的优劣 1、规划设计阶段成本控制要点 设计方案是否经济合理的考核标准 布局是否合理 经济是否合理 如户型适用性 如建筑的功能分区 和配套设计 （3）初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额，确定造价目标 （4）施工图设计阶段防止可能出现的设计问题，导致变更造价造价 （5）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与 避免两种现象： 不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失 2、 采购招标阶段成本控制要点 设计管理 采招管理 工程管理 成本管理 履约跟踪 变更签证 材设控制 变更管理 材设选型 限额设计 合同管理 集中采购 招投标 * 134 因各种变更、现场签证增加的费用 材料价格上涨、价款调整以及工程款引起的费用 工程索赔增加的费用 工程索赔价款控制 工程变更费用控制 现场签证价款控制 工程价款支付控制 挖掘节约工程造价潜力 3、施工环节的成本控制要点 4、营销阶段的成本控制要点 结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。加强计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性； 完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。 通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机制，有效地降低营销成本。 * 184 谢谢大家！ 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付， 只能学到工作方法 的皮毛，能思考应 变的人，才会学到 方法的精髓。 学习动物精神 12、善解人意的海豚：常常问自己：我是主管该怎么办才能有助于更好的处理事情的方法。在工作上善解人意，