150909郑州西站路董寨牛砦项目经济效益评估汇总.pptx

;区域及地块分析;项目本体分析·区域分析——项目处于中原区的北部板块，地理位置优越，处于中原区主城区、金水区、高新区三区合围地带，是三区中转、交流的纽带，随着高新区的快速发展，城市道路建设的完善，区域的核心地位凸显;项目地块分析·N2-03、07、09地块——三地块相邻，东邻桐柏路、北临朱屯路、西邻董寨大街、南邻桐柏路，三块土地面积仅8071㎡，社区整体感较低;项目地块分析·S3-02、S5-02、03地块——项目临陇海铁路、主干道西站路、桐柏路，地块方正且面积较大，但地块南北进深较短，受陇海铁路与金水西路双重影响，后期居住环境较为嘈杂，噪音污染较大;项目地块分析·S2-03地块——地块紧邻西站路、秦岭路两条城市主干道，南侧有陇海线；地块交通条件好，除陇海线与主干道车流噪音影响外，西南距热电厂不到200米，后期居住环境较差;项目地块分析·N1-03地块——地块东邻红色家园小区，南邻西站路（，西邻冉屯东路，北临风和日丽小区；地块为商务地块，区域内商务气氛淡薄，商务产品开发难度高;;郑州地铁5号线通过的片区包括：高速铁路郑州东站片区、郑东片区、金水。中原片区、西北片区、西部服务片区、中原二七片区、管城片区、经开片区，可以为核心区外围各功能片区之间提供快速联系 郑州地铁5号线站点拟设站点33座，其中10座是换乘站，分别与1号线、2号线、3号线、4号线、6号线各换乘两次 地铁五号将于2014年9月20日正式施工，预计2018年底通车 从2015年开始每年将有一条地铁或延伸工程完工、将加快城市发展的进程;幼儿园： （1）正商明钻幼儿园 （2）水晶幼儿园 （3）郑州红苹果幼儿园 （4）清城美苑实验幼儿园 （5）河南城开幼儿园 （6）新世纪幼儿园 （7）绿草地幼儿园 （8）郑工集团幼儿园 （9）风和日丽幼儿园 （10）中原都市幼儿园 （11）贝贝特幼儿园 （12）锦城幼儿园 小学： （13）秦岭路小学 （14）育才小学 （15）中原区育华学校 （16）育红小学 中学： （17）郑州市第八十中学 （18）郑州市第52中 （19）郑州新意中学 （20）郑州六十八中;医院： 1、郑工集团医院 2、第九人民医院 3、中原区人民医院 公园： 4、冉秋苑 5、西流湖公园 6、泌苑 7、秀邻园 8、月季公园 商超： 9、正道思达超市 10、天成商场 金融： 建设银行：11、12 工商银行：13、14、15 交通银行：16 邮政银行：17、18 ;项目地块小结——;区域及地块分析;2014年10月份，郑州市商品房总供应量为79.75万㎡，环比下滑38.37%，同比下滑18.27%；销量方面，10月份郑州商品房成交总面积为64.17万㎡，环比上涨14.28%，同比下滑15.96%。可见“银十”楼市火热程度要超过“金九”，这与银行信贷政策的放松存在一定关系。本月商品房成交均价为9318元/㎡，环比下滑3.53%，同比下滑4.30%。;商品住宅市场——商品住宅市场月均去化量相对稳定，价格波动上扬，10月份销售均价8656元/㎡;商品纯住宅市场——商品纯住宅部分自5月份以来供应量小于成交量，10月份成交面积52.93万㎡，销售均价达到8656元/㎡;商业市场——商业市场整体供过于求，目前商业存量214.76万㎡，10月份商业成交仅4.45万㎡，销售均价15367元/㎡，项目后期商业销售压力较大;竞争市场·市场格局——目前区域内在售项目9个，即将入市项目3个，从分布区域来看项目集中分部在棉纺路和冉屯路沿线区域，区域项目分部较为集中;竞争市场·市场概况——区域市场容积率主要在3.0-5.0之间，总供应量达到798万㎡，其中住宅704万㎡，当前住宅已售约425万㎡，待售体量约278万㎡,未来区域市场竞争激烈;竞争市场·物业形态——区域市场物业形态较为单一，市场上以高层产品为主，部分项目以高层和小高层组合出现;房型;项目名称;竞争市场·内部配套——区域产品内部配套较为常规，景观上多采用坡地景观和水系利用， 教育配套上中小学相对缺乏，无优质教育资源，科技附加在部分项目上得到体现，有助于提高项目档次;片区项目月去化量转化率计算表（平销期，不含重大事件及开盘活动）;竞争市场·商业产品去化——当前区域内商业部分平销期内主流月成交均价在21000-34000元之间，可销售体量约为32.63万㎡，未来市场竞争激烈;竞争市场·成交产品结构——区域内产品成交以两房和小三房为主，其中两房面积集中在80-89㎡，三房面积则以110-119 ㎡以上为主，120-143㎡的三房为区域改善性需求主力面积段，四房以上户型去化较慢;竞争市场·成交面积与户型—— 从成交面积段来看，70-89㎡占到总成交的近54%绝对主流地位，其次是110-129㎡面积段；从成交户型来看两房