宏文路项目招商策划思路.docVIP

宏文路项目招商策划思路 一、本区人群需求及消费特征 本区常住人口以中低档收入人群为主，外来目的性消费人群也很匮乏。消费已成思维定式。预期改变区域消费者的观念，不如顺势定位升级。 二、本区商业业态格局 本区的商业伴随着宝鸡城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中端、丰富的现代业态缓慢转变。 基本生活配套设施，低端餐饮业很齐全； 零售业总量不小，大多为中低档次消费,尚无知名大中型商家入驻，具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏； 临街商铺多以经营工业产品，五金产品为主； 租赁水平较低，住宅底商呈现阴阳情况，裙楼的二楼以上部分经营难度大。 三、项目特点分析 周边社区密布，消费人口众多； 紧邻主街道，交通优势显著； 本区商业发展不完善，市场存在空白点，暂时片区无竞争对手； 本区城市化进程的加速，接受程度不断提高。 四、项目基本定位 项目定位：打破区域内传统商业推广模式，将本项目商业部分作为重点单独推广，以商业带动住宅，同时淡化住宅商业气氛，变被动为主动传递给投资者不一样的商业信息，即:商业街的精品住宅，而非住宅的配套商业。 商业定位：外向型社区商业，以生活配套，加上较大规模的餐饮及其他服务配套为典型业态。其中餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。 功能定位：既能充分满足本社区居民日常生活消费，又对外部消费群具有强大吸引力，极具包容性的特色组团式商业街。 五、产品规划： 项目沿宏文路排开，具有良好的展示效果，可通过独特的建筑风格或鲜明的色调，打造浓郁的商业街（如：百米大道、老街坊等）氛围。 六、业态规划 在商业布点时，尽量优先考虑服务配套类业态的位置，布点标准一是为了方便社区及周边居民的消费，同时需考虑龙头商家对其它小商家的带动作用； 展示面良好位置商铺，留予形象较好，影响力较大的品牌商家，提升整体商业形象； 一层应将精品服饰、形象展示店规划于此，辅以配套性质较强的业态； 二层应该将外向性质较强的业态规划于此：餐饮、酒店/足浴/茶艺等。 七、招商思路： 招商策略：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。可先行主力店及品牌商家招商，借此增强小商家对本项目投资的信心，在一定程度上提升商业的价值。也可对大中型餐饮商家进行重点招商，吸引其他餐饮商家进驻本项目。 价格策略：鉴于目前区域租金水平较低，故在前期租金相对较低，主要目的在于培育市场，考虑未来消费群众多，其价值主要在2-3年后得以体现。 推进策略：商业项目营销的原则一般是先租后售或与销售同时进行，这样有利于销售和提升商业的价值，基于以上原则，本项目招商周期及时间节点应有利于商业的销售，一层可与销售同时进行，二层可先租后售。 八、招商几个问题 一层铺面面积过大（单铺面积不超过50平方米为宜），承租压力较大（单铺月租金5000元左右为宜），不适用于本区现有商家拓展； 一层铺面开间过小，进深过大，一般铺面开间和进深的比值以1:2为宜； 本区大中型餐饮的消费支撑力； 品牌商家融合本区低端消费； 一层前后开街（内外双街）的可行性及以此拓展改变现有二层为传统的一拖二铺面； 带租约销售，租金与售价之间可能出现的倒挂。