合同法讲解第十三章租赁合同方案.ppt

第十三章 租赁合同 一、租赁合同概述 （一）定义 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （二）租赁合同标的物 有形物、特定物、非消耗品。 （三）租赁合同的条款 第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 二、租赁合同的期限 1、最长期限 第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 　 2、定期租赁和不定期租赁　 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、租赁物损耗的承担 1、正常损耗由出租人承担。 承租人按约定方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到的损耗，系正常损耗。 第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 2、非正常损耗，由承租人承担赔偿责任。 承担人违反约定方法或租赁物性质使用租赁物造成的损耗，系非正损耗。 　第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 三、租赁物的维修义务 出租人的维修义务： 第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 四、租赁物的添附 《合同法》二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿失。” 五、租赁合同双方当事人与第三人的法律关系 1、承租人将租赁物转租给第三人，必须经出租人同意。 尽管出租人同意承租人转租，承租人仍应就出租物对出租人承担责任。 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2、第三人对租赁物主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可要求减少租金或拒付租金。 第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 3、在租赁期间，出租人转让租赁物时，承租人有优先购买权。若转让给第三人，租赁合同继续有效。 第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 探讨:共有人的优先购买权与承租人的优先购买权,谁更优先? 2004年10月，A、B两兄弟分别出资20万元买下了某市两间临街商铺。两兄弟约定：商铺用作出租，租金按出资比例分配，A负责日常出租事宜，但是对各自共有的份额没有约定。当月，A将商铺租给做电子生意的C，租期3年。2006年12月，当地高新开发区内房地产价格大幅上涨，A欲炒房产，急缺资金，于是私下将自己在商铺中的份额转让给D。 D一次性交清转让金30万元。 C知道后，要求A应将商铺的份额卖给自己，B得知后也主张自己有权优先购得A的份额。A认为，自己对商铺有按份的所有权，有权自由处理自己享有的份额，遂与各方发生争执。同年10月，C向法院提起诉讼，主张A和D间的买卖合同无效，并得以30万元优先购买A的份额。法院受理了该案，B也作为有独立请求权的第三人参加了诉讼。 我国《民法通则》第78条第3款规定：按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租