第十一章房地产宏观调控的理论与政策方案.ppt

第十一章 房地产宏观调控的理论与政策 第一节 房地产宏观调控理论分析 一、市场失灵理论与宏观调控一般分析 就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果，这就是市场失灵。 市场失灵主要是由三方面的原因：不完全竞争、外部性、公共品。 1．不完全竞争 垄断产生的结果是市场价格超过边际成本，出现了过高的价格和低的产量，资源得不到有效配置，即社会经济处于帕累托次优状态！ 2．外部性 外部性是指一个人或一个厂商的活动对其他人或其他厂商的外部影响，或称“溢出效应”。 一般认为外部性有以下几个特征： ①市场性较弱 市场机制没有办法对产生外部性的厂商给予奖励或惩罚； ②决策行为的产物 个人决策/企业决策是追求成本最低和利润最大化，在作决策时行为主体并没有考虑社会成本。 ③当事人利益关联性 ④强制接受性 外部性一旦产生，其承受者必须接受，并且不能通过市场机制来解决。 在解决外部性问题上，存在着两种不同的方法： 一是设立庇古税 外部性不能通过市场来解决，而必须依靠政府的介入依靠征收一个附加税或者发放津贴，以此来影响私人决策，从而使私人决策的均衡点向社会决策的均衡点靠近。 二是明晰产权 只要产权关系明确界定，私人成本和社会成本不可能发生背离，必然会达到一个均衡点。 合并产权－从而消灭了交易的必要，也就消灭了扭曲资源配置的可能。 买卖权利－实质是引入市场机制，使外部性在产权界定的基础上，按照市场的规则进行交易。 3．公共产品 公共物品是指一旦生产出来，无法排除他人从中受益的物品，通常是私人不愿意生产或无法生产而由政府提供的产品与劳务。 公共物品通常具有两个特性： ①非排他性 公共物品的非排他性意味着消费者更愿意做一个搭便车者，免费享用公共物品，而不愿意生产公共物品，从而导致公共物品供给不足。 ②非竞争性 指增加公共物品额外一单位的消费，其生产的边际社会成本为零。 把政府提供公共物品变成政府直接生产、经营公共物品，会出现多头管理、官僚主义、效率低下、服务态度差、效益低、亏损严重等弊端。 二、房地产宏观调控的必要性和意义 市场并不能保证资源高效率的配置，为达到经济有效运行还必须有政府参与，即由政府进行宏观调控。 1．有利于协调房地产与国民经济增长的关系 一是房地产投资对国民经济增长的影响 二是房地产通过产业关联而引起的国民经济增长 2．有利于避免房地产泡沫产生 3．有利于土地有效利用 4．有利于房地产结构优化 5．有利于规范房地产市场行为房地产市场主体行为不规范 6．有利于调节房地产市场行为主体的收益 2010年的中央调控政策 财税部门首谈房产税 将恢复对个人住房征税 财政部和国税总局有关负责人首度谈及房产税改革思路,称在当前经济发展和市场环境下,有必要恢复对个人所有住房恢复征收房产税。 三部门：稳定房价工作不力 追究省级政府责任 住建部、国土资源部、监察部决定,对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任 央行和银监会态度明确 三套房贷已无回旋余地 正当各界都在猜测新一轮楼市调控是否即将到来,中国人民银行和中国银监会联合发文,再次明确目前的房贷政策,言明 “暂停第三套及以上住房贷款”。 贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委近日要求,各商业银行对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上。 房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委近日要求,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 * * 内容提要： 1．房地产宏观调控理论一般分析 2．房地产宏观调控的必要性和意义 3．房地产宏观调控的目标 4．房地产宏观调控的主要政策手段 第一节 房地产宏观调控理论分析 第一节 房地产宏观调控理论分析 政府委托企业生产公共物品，引入竞争，可给消费者更高效率地提供更优质的公共物品。 第一节 房地产宏观调控理论分析 兼顾公平与效率的原则 企业、政府、中介机构和消费者都要依法行事和办事 满足社会多层次住房需求 第一节 房地产宏观调控理论分析 三、房地产市场宏观调控的目标 ?房价稳定 ?供求平衡 ?实现房地产业与国民经济的协调发展 房地产价格上涨过快，一是诱导公众形成不合理的价格预期，助长投机，促使房地产泡沫形成；二是产生“挤出效应”，抑制消费需求；三是导致房地产的虚假繁荣，妨碍资源的有效配置，导致社会福利受损。 与此同时，房价大幅下跌同样会产生较大的负面影响。 由于房地产的耐用消