“城镇化”和“收入增”怎样深刻影响中国楼市？.docVIP

“城镇化”和“收入倍增”怎样深刻影响中国楼市？ 　　编者按：刚刚结束的十八大，勾勒出中国未来发展蓝图，“建设美丽中国”、“加速城镇化”及“收入倍增”将怎样深刻影响中国楼市?十八大有关“房地产调控”的基调将怎样左右未来楼市?镇江房地产行业前景及空间如何?房产税会在何时、以何种模式“落地”镇江?将对市场造成何种影响?全国工商联房地产商会理事、江浙沪房管局联谊会副理事长李骁为大家深度解读。 　　新浪镇江房产讯：12月11日下午全国工商联房地产商会理事、江浙沪皖房管局联谊会副会长、著名地产评论员李骁应邀访问新浪乐居镇江站，接受新浪乐居及镇江电视台的专访，以下是采访实录： 　　新浪乐居：18大关于“加速城镇化”、“收入倍增”、“美丽中国”等施政理念对房地产市场意味着什么? 　　李骁：十八大报告“美丽中国”的提法振奋人心，在我看来“美丽中国”当然应该包含“美丽楼市”。一项网络调查显示：房价仍是老百姓最为关注的焦点，其中44%受访者都埋怨目前房价“太高”。房地产作为宏观经济重要的组成部分，楼市作为亿万老百姓最现实、最直接、最关心的民生问题，若价格不能控制在老百姓可承受的范围内，“美丽中国”将会失色。 　　从民众高度关注的房价问题上看，“十八大”报告提出了“加速城镇化”及“收入倍增”，随着城镇化进程的推进，将会有大批的农民成为城镇居民，若与之配套放宽中小城镇的户籍政策，一定程度上会增大购房需求。城镇化进程会拉动内需，增加城市居民的可支配收入，为房地产发展注入动力。若到2020年人们年均收入增长幅度高于房价上涨幅度，那么房价实际上是相对下降了。 　　十八大报告提出：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，在住有所居上持续取得新进展。这一提法与“收入倍增”联系起来，实际上为中国房地产市场勾画了清晰的路线图：一方面控房价，一方面增收入。在控房价方面，“市场配置”和“政府保障”相结合，双轨制的特征明显：中高收入者通过购买商品房改善居住条件，低收入群体由保障房有效覆盖。房价合理回归，而居民收入不断提高，将有能力承接较高的房价，双管齐下，“美丽楼市”就实现了，将为“美丽中国”增色。 　　中共中央政治局在12月4日的会议上再次强调，要加强房地产市场调控和住房保障工作。这是十八大关于楼市调控基调的延续。 　　新浪乐居：“十八大”有关房地产调控的基调，将给房地产市场带来何种影响? 　　李骁：此前，业内对十八大后调控动松有所预期，但十八大及随后召开的中共中央政治局会议都强调加强房地产市场调控，虽然着墨不多，但旗帜鲜明地表明调控将保持持续性、延续性。 　　从决策层的思路看，宏观经济政策将容忍中国经济中速增长，房地产将走逐步去支柱化之路，即降低房地产在国民经济中的比重，房地产行业恐难现爆发性增长，逐步撇去投资属性，向居住属性回归。 　　应该说十八大对房地产调控定下了基调，业内不要过分憧憬房地产调控有大幅的放松或调整。相信即将召开的中央经济工作会议，会给出更为清晰的预期。 　　在政策面依然从紧，房企高库存、资金链紧绷，而需求未能有效激发的情况下，市场仍将维持平稳或稳中微升的态势。 　　新浪乐居：近期房产税试点扩容的呼声越来越高，什么时候镇江会实施?对市场带来何种影响? 　　李骁：十八大之后，房产税被决策层、相关部委屡屡提及，调控从用限贷、限购等行政过渡到市场调控是未来的方向，房产税扩容乃至全国普征是大势所趋。但推进有一个过程，首先应对重庆及上海这两个城市的试点工作进行评估，总结经验，然后再扩大试点范围，最后推广到全国。也就是说开征路线图将会是这样：先增加试点——二线城市试运行——全国普征。房产税落地镇江将在3-5年以后，征收将体现差别化原则。对高端物业、多套房或经营性物业征收，并设一定的豁免范围，即首套房或家庭人均居住面积一定标准以下的将被豁免。房产税对市场的影响取决于其税率的高低，若税率不高，对房价影响较为有限。镇江市民暂时不用过度担心房产税的影响。当然，房产税扩容得已成行，舆论对购房者心理预期的影响将是全国性的，难免波及镇江，购房者心态将趋于谨慎，增加市场观望情绪。 　　新浪乐居：镇江房地产行业的发展前景及机会如何? 　　李骁：镇江作为长三角腹地城市，位于长三角经济圈及南京都市圈的交汇点，区域经济发展潜力相当大，房价处于较为合理的范围内，发挥错位经营的优势，可承接长三角发达城市的溢出需求。镇江正处在城镇化快速推进的过程中，接受长三角、南京经济圈的经济幅射及产业转移，应该说房地产业的潜力及空间都很大。 　　但是也应该看到，房地产去支柱化特征明显，调控短期内不可能松动，市场竞争的门槛越来越高，房企必须走精细化经营之路，苦“内功”，打造品牌，全面提升品质及服务，才能在激烈的竞争中立于不败之地。 　　对于购房者而言，购房