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当前房地产市场形势与政策 住房和城乡建设部政策研究中心 副主任　研究员　秦　虹 一、近期房地产市场表现 今年三月份之后量价升势较猛，原因： 市场基本需求的基础坚实，政策效应明显 城市宜居性提高带动改善性需求增长 楼市回暖带动土地市场升温 保值、避险、投资性需求增长迅猛 市场需求基础坚实 城市宜居性提高带动改善需求增长 国务院：促进大中小城市和小城镇协调发展，有重点地培育一批综合承载力强，辐射作用大的城市群，使其成为拉动内需的重要增长极。 中国城市化和郊区化同时并进 中国的城市发展正在进入新一轮质量提升期 --全国有14个城市正在建设轨道交通，线路达1200多公里，到2015年筹建城市将达到40个。 楼市回暖带动土地市场升温 楼市回暖带动土地市场升温 6月全国60个城市住宅用地成交楼面地价环比上涨51%。全国最高楼面地价19600元/M （ 4月7日温州城建） 北京：6月成交住宅用地18宗土地，127万平方米，其中16宗溢价，平均溢价78%；7月成交7宗，6宗溢价，溢价率42-139% 上海：6月住宅用地平均溢价119% 深圳：6月住宅用地溢价45-65% 南京：7月3宗土地平均溢价48% 杭州：7月7宗地平均溢价74%,最高为121% 广州：7月4宗住宅用地平均溢价79%,最高103% 销售增速和结构说明什么？ 影响市场波动的外围因素影响明显 房地产波动主要是房地产金融资产属性所致，把以受预期影响大。 　　受通胀通缩变化影响大； 　　受流动性宽紧影响大； 　　受资本市场的涨跌影响大； 　　受宏观经济景气变化影响大。 二、房地产政策着力点_保增长 针对开发商 　　－信贷支持：宽额度、减成本、扩内容 　　－直接融资政策 　　－降低资本金比例 针对用户 　　－支持居民购房：金融支持、减税支持 　　－鼓励企业降价 信贷政策影响房地产景气变化 房地产投资增速逐月回升 投资结构得到改善 房地产投资消费双拉动 房地产与家俱消费关联度高 开发加速将带动关联产业发展－建筑、建材、金属冶炼、化工、交运、非金属矿产品、电力设备等 房地产政策着力点_保稳定 保增长政策与保稳定政策相结合 短期政策与长远政策相结合 政策的稳定与完善相结合 保持政策的连续性和稳定性，继续发挥保障性住房在调结构、保民生、促增长中的积极作用 高度重视风险，增大投资投机需求的成本，尽量减少投资投机需求对市场的影响 完善土地供给制度，促进企业提高竞争力 加强市场监管，抑制企业囤地、捂盘行为 * * 08年全国60大城市土地流拍1600宗，达8000万平方米，相当于建筑面积1.6亿平方米，是07年总供应量的1/4，政府损180多亿。 09年1-3月，流拍土地120宗，达480万平方米，相当于建筑面积1000万平方米，成交面积率只有30%。 （搜房指数研究院数据） 谢 谢 ! 国务院：促进大中小城市和小城镇协调发展，有重点地培育一批综合承载力强，辐射作用大的城市群，使其成为拉动内需的重要增长极。 中国的城市正在从过去粗放的平面扩展，向高集约化的立体发展，目前，全国有14个城市正在建设轨道交通，线路达1200多公里，到2015年筹建城市将达到40个。 城市内纵横交错、上下结合的立体交通网和城际交通的公交化，将极大提升城市的承载力，提高城市的宜居性，改变土地区位价值，带动土地的溢价和房地产的增值，吸引对房地产的需求，形成重要的投资机会。 面对有限的供给资源，始终存在优先满足哪些群体的问题；所以确保保障房建设的一定比例、抑制投机、鼓励小户型限制别墅等侈奢性住房的政策不应改变。 面对不可避免的市场波动，必须减少低收入人群市场风险，加大保障性住房力度仍将是政策之重，是市场的稳定力量。 总的看，目前市场态势是短期波动、温和调整，整体向好，政策稳定。处于一个好时期。 通过宽松的货币政策和减税措施，鼓励居民购房减少市场投资增速下降：：－解决购买力弱化的问题：－房价配合　－降首付、降息、宽公积金 　　　　　　　　　　　　　　　　　－解决购房负担过重的问题：－税收减免 通过加大保障性住房投资力度弥补市场投资缺口 通过降低普通商品住宅开发的资本金比例支持房地产投资