2011年北京栖湖公园项目定位策略报告.pptVIP

Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型 产权酒店开发模型 目标客群：年收入较高、拥有高学历、年纪在30-50岁、有一定的假期、主要购买目的为休憩休闲和投资 项目开发时机：所在旅游区开发中后期 背景：国家经济景气，人均GDP较高的国家、行业有相关法律支持体系、分时度假交换体系成熟 环境：自然环境优良、在居住品质上实现梯级提升 区位：产权酒店距离本地城市生活区不大于4小时车程；异地客户要求乘坐飞机能方便到达 例如： 绿城千岛湖 三亚我是一只鱼等 Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型 商务度假开发模型 开发地区有良好风景资源，清幽安静 距离主要商业中心区不超过2小时车程 国际商务度假区距离机场1小时车程内 要求具有专业的管理服务团体 要求安装完善的视听设备，设置完备的服务项目 必须设置有丰富的游戏休闲设施：高尔夫、网球场等 有完备的住宿客房、会议室、餐厅能满足不同规模会议要求 要成规模开发 例如： 博鳌水城 八达岭温泉度假村等 Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型 正确的站位是确定项目定位与发展战略的前提 项目本体条件做传统的旅游地产开发模式不具备优势，应该寻找适合地块条件和高价值收益点。 交 通 1、项目所在的怀柔区属于边缘，距离怀柔城市中心20分钟，距离北京四环40分钟车程。 2、路况较好。 氛围 1、度假氛围浓厚，缺乏生活氛围 2、度假村和政府培训基地云集。 资源 1、传统的旅游资源，4。配套资源：会议厅、餐饮、水上项目、采摘等。 2、雁栖湖的水资源 3 、培训拓展基地 本 体 解 析 产品 1、舒适度较差。 2、规模小，无法营造生活氛围，和居住感。 3 、商业立项，产权仅剩32年。 Part 1:发展方向评断 开发模型审视 记者之家 法官进修学院 环雁栖湖水面，除度假酒店和独家村外，政府部门和企业的培训基地云集于此。 中国民航培训中心 中华人民共和国审计署怀柔培训基地 北京市国家税务局培训中心 财政干部培训中心 北方职工培训中心 北方职工培训中心 北方职工培训中心 北京市人大培训中心（宽沟雁栖山庄） 北京大雁楼电力培训中心 北京路政局老干部服务中心 北京市律师培训中心 北京宫霄雁栖商务会馆 中国科学研究院产业园 Part 1:发展方向评断 发展方向 综合分析，本项目特殊的地理位置、规模和业态决定特殊的路术——企业培训基地，也是我们的价值核心。 企业培训基地，形式上类似于商务度假酒店，有相应的会议视听设备及场地、餐饮、住宿和娱乐休闲项目，不同就在于有产权，同时享有相应的商务配套；目标客群面向企业；开发商以产权物业形式出售，不需自持经营，容易变现，不受商务度假酒店在规模和高标准各方面的局限。 Part 1:项目市场定位 产品与市场对接的决策模型 Q1:目标消费群 Q2:项目定位 Q3:业态组合 Q3:业态组合 Q2:项目定位 Q1:目标消费群 Part 1:项目市场定位 目标客群 目标企业客群阶层取向 外资企业 合资企业 私营大型企业 国有大中型企业 目标顾客群1：国有大中型企业 目标顾客群2：私营大型企业 目标顾客群3：合资企业 目标顾客群4：外资企业 Part 1:项目市场定位 形象定位 项目区位特征 项目地块特征 客群需求 竞争分析 规模较小 南朝湖面，东西为度假酒店公寓。 有产权 雁栖湖公园内 绝版的 企业均有培训、拓展和度假需求。 对稀缺资源、稀缺产品的需求。 企业、商务的 无竞争产品 区域内同等功能产品均无产权和自营 产权式 雁栖湖公园内，绝版的产权式企业商务会馆 传统旅游度假区域，周边度假村和政府部门培训基地云集。 位于雁栖湖公园内 1. 定位说明 2. 成本估算法 3. 市场比较法 对本项目的售价建议 Part 2: 项目名称 产品类型 总建筑面积 容积率 销售价格 雁栖半岛 独栋别墅 27232平米 0.3 预计12000元/平米 顶秀美泉小镇 花园洋房 29万平米 1.2 均价6700元∕ ㎡ 山水墅 独栋、联排别墅 23877平米 0.36 联排270万元/套、独栋600万元/套 红螺湖别墅 独栋别墅 25000平米 0.23 均价16000元∕ ㎡； 790万-1000万元/套 天恒别墅山 独栋、双拼别墅 132000平米 0.25 11000元/㎡ 金善名居 板楼 87661平方米 1.5 均价5400元/平方米 山水天地 独栋、商业 89000平方米 0.5 预计均价15000元/平方米 欧郡·香水城 独栋、并联 50000平方米 0.5 均价11000元/平方米 龙山新新小镇 独栋、双拼、联排 36万平米 0.47 德式