不动产概论之.doc

不動產概論之 不動產居住使用—公寓大廈管理條例相關案例 及上課心得 土資一李哲 Q1.住戶佔用地下停車場旁的公共空間停放車輛及堆置私人物品，管委會能不能告他侵佔？該如何處理？ A.1.依公寓大廈管理條例第十六條第二款：「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入。」 2.大樓的住戶如有違規停放車輛或堆置雜物的情形，依條例第十六條第四款應由管理委員會予以制止或按貴大樓住戶規約處理，必要時可報請主管機關處理。若該住戶屢勸不聽，可向法院提出侵佔告訴，但須事先以書面告知住戶已侵佔公共空間。 Q2.住戶加裝冷氣和鐵窗等物，超過建築物的滴水線影響整體的外觀，管委會事前有告之不可超過，希望能要求住戶自行拆除，請問要如何處理？ A.1.公寓大廈管理條例第八條第一項規定：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。 2.大樓是否將相關規定載明於規約供住戶遵循，或經區分所有權人會議做成決議；若有，則可報請主管機關依條例第三十九條第一項第二款規定處以罰鍰，住戶並應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。 Q.我們大樓在89年5月成立管委會，成立之前一直由建設公司收管理費，若有住戶以未成立管委會為由拒繳89年5月以前的管理費，該如何處理？ A.1.您可先查閱建設公司的房屋銷售合約中是否附有住戶規約草約，若有，則依公寓大廈管理條例第四十四條規定，該草約在第一次區分所有權人會議召開之前，視同規約。故應以草約中規定的收費標準收取管理費。 2.如果沒有規約草約，可依民法對共有物的管理費用分擔要求住戶繳交管理費。 Q.我們大樓的建造執照是在79年取得，但85年有作更新建造,89年7月交屋，請問可不可以要求建商提列公共基金？ A.1.依公寓大廈管理條例第十八條，在條例公佈施行前(84.6.28)已取得建照者，建商不用提列公共基金。 2.請查明建商是否先撤銷七十九年的建照，再於八十五年另行申請新的建照，若僅為申請延後建築或變更產品，則建商不用提列公共基金。 Q.本大樓管委會以全體住戶贊成者多於反對者，決定與三家大哥大業者簽約，於樓頂架設基地台，請問管委會是否違法？ A.1.依公寓大廈管理條例第八條規定，樓頂平台的使用須合乎法令規定，並經區分所有權人會議決議。 2.貴大樓的情形須確認是否依法召集區分所有權人會議並做成決議。（第一次會議須1/2以上出席，出席人數1/2以上同意；第二次會議須1/4以上出席，出席人數1/2以上同意。） 3.若符合上述程序即為合法；若不符程序，依條例第二十五條規定，可由1/5以上區分所有權人連署，召集臨時區分所有權人會議討論決議該議題。 Q7.管理委員會是否可以將管理基金提撥部份由各棟委員運用？若該棟小公部份由此費用支出可以嗎？ A.1.依公寓大廈管理條例第十八條，公共基金的運用應依照區分所有權人會議的決議，因此，若要將基金提撥部分由各棟委員運用，須經區分所有權人會議決議。 2.依公寓大廈管理條例第十條，共用部分的維修費用由公共基金支出，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。因此小公的部分要由各棟的費用支出，仍須經區分所有權人會議決議或已載明於規約。 Q.本公寓戶數不多，四年多來管理負責人拒不公佈帳目明細，請問該如何處理？如何更換新管理負責人？ A.1.依公寓大廈管理條例第二十五條規定：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。．．．．．」 2.依條例第二十條規定，「管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕移交，經定相當期間催告仍不利交時，得報請主管機關或訴請法院命其移交。」 3.貴公寓可由五分之一以上區分所有權人連署召開臨時會議，由二分之一以上出席，成立管理委員會或選舉新的管理負責人，並要求前任管理負責人移交相關資料。 Q.本社區由100棟五樓公寓組成，通往主幹管之共用污水支幹管阻塞，該由該棟住戶自行修繕或由管委會負責處理？ A.1.依公寓大廈管理條例第十條第二、三項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負