河南开封文盛街项目定位策略功能规划及5#地发展建议_蔚蓝_93p__复古商业街区_招商运营策略研讨.ppt

河南开封-文盛街;汇报总体思路;1、开发目标 2、现实情境比对 3、核心问题提炼;开发考量;开封商业现实情景;5#地现实情景;东面： 裴公场胡同；;基于以上分析------;核心问题;客户战略思考 项目发展背景 项目定位 5#地功能研究 5#地经营发展建议 静态财务测算 ;文盛街的发展策略与开封市的发展策略起步并肩;文盛街即将承载和必须担当的使命------ 文盛街是属于开封的，也是属于河南的;;NO.区域商业发展现状分析;NO.区域商业发展现状分析;等等;客户战略思考 项目发展背景 项目定位 5#地功能研究 5#地经营发展建议 静态财务测算;基于以上分析 开封商业需要------;那么 文盛街必须顺应开封商业改造;由此，我们要给文盛街一个响亮的名字;它是一条复古仿真的创艺街区， 它是一条融入开封人文景观的潮地 ------;总体定位 市场定位 形象定位 消费者定位 ;功能类别;业态初步规划;业态初步规划;1号楼;倡导：情景生活体验;倡导：国际时尚体验;倡导：流行前线体验;倡导：运动生活享受;倡导：遨游快乐之旅;倡导：居家梦想展现;倡导：美食饕餮盛宴;开封地方风味名吃第一城;美食嘉年华;摊档区;作为开封新时尚中心-文盛街的组成部分 我们必须给5#地明确的指示方向： 现阶段开封的传统商业业态，趋于同质化，特色不够鲜明； 5#地作为开封中心区改造的项目，其复古的建筑外立面只能起到辅助作用； 实质性的突破口在哪里？;以鼓楼商业中心为依托;那么 5#地就是文盛街的一只------;定位符合项目市场需求及竞争环境 定位主题与整体商业定位相匹配 定位促成整体商业形象及高租金实现 定位方向与商业街招商对象不冲突，是一种优化配置。;由此，我们要给5#地一个特殊化命名;它强调的是自由、独立的个性， 它是一个独特体验的潮地------;5#地业态规划选择空间; 服饰主题商场; 居家主题商场; 餐饮、休闲娱乐主题;5#地商业业态规划说明;客户战略思考 项目发展背景 项目定位 5#地功能研究 5#地经营发展建议 静态财务测算;5#地块销售模式建议;5#地总体销售思路;这种超大溢价的分割销售模式，必定要制定对投资者 有足够吸引力??返租回报等措施。;开封现有商业售后返租模式研究;显而易见，江南-帝州国际广场的销售模式是成功的。它改变了开封商业销售市场的游戏规则。 针对文盛街5#地块的自身特性，江南-帝州国际广场的销售模式是可以借鉴的，但本项目要创造超出市场价值的高销售收入，就必须在这些竞争对手的基础上，创造出符合本项目的特有的销售模式，使其更具针对性和市场吸引力。;5#地不同售后返租模式比对;通过比对分析;5#地销售分割建议;5#地招商策略;;;;;;;;5#地商铺租金价格策略;老城区主要商业项目租金;租金： 一层沿街店面租金建议： 120-150元/平方米/月 一层商场租金建议： 80-100元/平方米/月 二层商场租金建议： 40-60元/平方米/月 一、二层商场平均50-70元/平方米/月 ;5#地运营策略;;;;;统一运营管理;客户战略思考 项目发展背景 项目定位 5#地功能研究 5#地经营发展建议 5#地静态财务测算 ;5#地静态财务测算;开封文盛商业街05号地块租金收益测算;;根据项目的售价预估，本案售罄后可回笼资金145，425，000元。 按照承诺10年年均8%的返租，需返还客户116，340，000元，租金收益按 71,291,250元测算，必须贴补45，048，750元；租金收益按94,542,750元测算，必须贴补21，797，250元； 按照承诺10年年均10%的返租，需返还客户145，425，000元，租金收益按 71,291,250元测算，必须贴补74，133，750元；租金收益按94,542,750元测算，必须贴补50，882，250元；;;;;;建议;;;;;;;;;;有沟通，更完善……