郑州房地产市场调研情况研讨.ppt

郑州市房地产市场概述;郑州市城市规划;;;;;郑州市规划——由拉大城市框架的阶段，逐渐进入丰富城市文化、产业的层面，城市功能布局日趋合理。;郑汴一体化——“城市空间扩张，多中心发展”成为城市空间扩展必然选择。为郑州房地产及项目开发水平提升奠定基础;东区规划——既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新兴城区;西区规划——“商务向东，生活向西”，下一个十年，郑州发展向西看 郑州都市区助生“郑西新城”;南区规划——南区定位为大郑州战略安全保障区 在郑州北移东扩西引之后，南区的优势在哪里？南区的发展在哪里？;南区的优势及发展——南区有五宝：运河、土地、生态、商贸和战略规划;郑州都市区十大组团——将郑州打造成支撑中部崛起的国家区域性中心城市、“三化”协调科学发展先行区以及中原经济区的核心增长区，预计2020年人口将达1500万;;郑州市城市规划;政策演变——2011年房地产市场在政府的强势调控下全面回落，一线城市多种物业类型均呈现明显下行趋势，市场环境持续恶化，再次走入低谷。;2011年政策——2011年房地产市场在政策“紧箍咒”的作用下艰难前行，上半年行业政策、金融政策密集出台，影响深远；下半年虽然调控政策有所减少，但市场压力已经形成，政策起到了巩固调控效果的作用。郑州市房价增长率由20%以上回归至14.3%，调控效果已经初步显现。;调控影响——一系列调控政策的出台对国内房地产行业造成较大的冲击，一线城市量价全面下滑，提前进入以价保量的回拢收缩式发展阶段；二线城市量跌价平，郑州市场下行较为严重。;商品房市场——2011年，郑州市商品房市场明显供大于求，成交量下跌近50%，随着销量的大幅下滑，房地产量价博弈将更加激烈。市场加速进入下行通道。;重点城市成交情况——2011年重点城市市场总体低迷，大部分城市成交下滑严重，郑州2011前三季度住宅市场仅成交377.07万㎡，比去年同期的700.38万㎡，下降了将近5成。 ;;;商业商务类市场——伴随住宅市场的低迷，开发商转变开发方式，试图通过商务类产品作为利润突破口，造成市场供应量不断增加，然而受整体市场的影响，商业商务市场同样受到一定程度的冲击，销量同比下降明显，投资者更加趋于理性，对项目开发、营销提出更高要求。;郑州市城市规划;案例--- 鑫苑世家;产品：洋房、高层公寓;月均销售套数;;销售推广策略;开发商;产品分析——从产品角度：首批房源以两房、三房户型为主力。户型设计规整，全部产品双向阳台、南北通透;营销分析——首期推广以“产品、价格”为核心，以较直接、有力的方式进行宣传，入会即享100元/平米优惠，另以开盘多重优惠惊喜作为噱头宣传;86平米两房;正商城综合分析——;;;锦艺国际华都户型整体方正凸显舒适特性，以入户花园、室内花园、凸窗、大阳台主要亮点，客户认可度较高，目前产品普遍有赠送面积。;;开发商;5;产品设计： 项目的设计以两房和三房为主，尤其注重主卧舒适度的营造，保证居住的私密性与享受度。 但在客厅的设计上存在一些浪费空间的情况，采光也不是很好。 永威翡翠城在户型设计上也添加了不少因素，诸如凸窗、入户花园等。以提高项目的档次，展现项目形象。;;;绿地之窗——项目分四个地块开发，集写字楼、商业、酒店于一体的大型高端商务综合体项目;产品推售及推广解读——项目从2010年下半年首期写字楼亮相，经过两个月的客户积蓄时间，以11000元/㎡的价格取得热销；历经8个月再次重磅推出二期A塔，先后于6月份推出B塔，其中B塔在认筹至开盘仅有一个星期的时间；11月份推出D2地块SOHO办公房源，截止目前项目推出的写字楼房源已经基本售罄。;项目销售情况——根据统计数据显示，2010年项目销售78套，销售面积12965㎡，销售均价达到10460元/㎡；2011年项目销售一举达到724套，销售面积131158㎡，销售均价18160.7元/㎡。整体销售802套，销售面积144123.8㎡，销售均价17468元/㎡。;;郑州市城市规划;;2月9日，首次上调存贷款利率； 4月6日，第二次上调存贷款利率； 7月7日，第三次上调存贷款利率。;;从限购对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过遏制市场投机行为，引发市场阶段性供大于求，来逼迫房价下降，从目前市场反应来看，限购区域内市场反应明显，目前多数楼盘优惠力度加大，且范围进一步扩大。 随着降价潮的蔓延，预示着未来一段时间我市促销降价范围和力度将进一步扩大。 近期，由于部分楼盘优惠力度的加大，售楼部看房顾客已有所增多，部分项目成交量回暖，说明只要价格达到顾客的心理预期，将会有更多的人群出手买???。